4月19日，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果華東發(fā)布會(huì)上”指出，此輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動(dòng)的，而下一步房地產(chǎn)政策調(diào)控的方向仍然是抑制投注機(jī)性需求。


     未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。因此，“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個(gè)的大方向，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度支持，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)的一個(gè)重要特點(diǎn)。”


自主性需求推動(dòng)此輪上漲


住建部政策研究中心主任秦虹在近日發(fā)表“房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢(shì)分析”的演講時(shí)指出，此輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動(dòng)的。


據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額13992億元，同比增長(zhǎng)61.3%，增速比上年全年加快51.3個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為下降14.6%；其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)69.0%。秦虹認(rèn)為，今年全國(guó)商品房新成交量和銷(xiāo)售有一個(gè)大幅度的增長(zhǎng)，原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量大，而且需求的增長(zhǎng)是不均衡的。


秦虹指出：“需求量大最主要的原因主要是剛需增長(zhǎng)很快，2012年全國(guó)城市新增常駐人口仍然超過(guò)2100萬(wàn)，盡管這個(gè)數(shù)字環(huán)比變化不大，但總量比較高，年輕人集中在省會(huì)大城市特別明顯；二是改善型需求仍然很旺，人們把住房改善和家庭私人財(cái)富積累的愿望交織在一起，因此這一輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動(dòng)的。秦虹認(rèn)為，由于這幾年限購(gòu)、限貸政策在趨緊，和前幾年相比投資性需求大幅度降低了?！?br />

對(duì)于下一步的調(diào)控政策怎么看？秦虹指出：“下一步的調(diào)控政策還需解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的最突出的問(wèn)題。而最突出的問(wèn)題并不是絕對(duì)短缺，而是不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的問(wèn)題。在調(diào)控方向上，堅(jiān)持”兩手一起抓“，一是有效的抑制投機(jī)性需求，另一方面滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的新增需求。”


在這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策的大的發(fā)展背景下，秦虹給房地產(chǎn)企業(yè)指出了四條發(fā)展對(duì)策：做好趨勢(shì)判斷、穩(wěn)健性投資、多元化發(fā)展和關(guān)注直接投資。


“過(guò)去十年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是一致性的，而未來(lái)城市分化下機(jī)會(huì)是不均等的，因此房地產(chǎn)投資企業(yè)的選擇是最重要的?！鼻睾缃ㄗh，房地產(chǎn)企業(yè)把握城市群作為主體功能形態(tài)的發(fā)展格局，依附于城市網(wǎng)絡(luò)會(huì)有更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。


有限的自主性需求需要企業(yè)采取謹(jǐn)慎的投資策略。秦虹分析稱(chēng)：“2010年以前的房地產(chǎn)投機(jī)性需求是無(wú)法估量的，當(dāng)前政府對(duì)投機(jī)性需求的持續(xù)控制，市場(chǎng)上需求就變成以自主性需求為主，而自主性需求的市場(chǎng)容量是有限的。”她舉例稱(chēng)：北京三月份二手房市場(chǎng)暴漲，四月份一定是下降的。另外，她認(rèn)為，無(wú)論是類(lèi)似萬(wàn)科這樣的大企業(yè)還是其他小企業(yè)，都需要采取多元化戰(zhàn)略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。


房地產(chǎn)直接融資比重在擴(kuò)大


秦虹還指出，房企應(yīng)當(dāng)關(guān)注直接融資。


“未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集的行業(yè)，離不開(kāi)資金的支持，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是非常大的難題。傳統(tǒng)的依賴(lài)銀行貸款渠道沒(méi)那么寬松的情況下，下一個(gè)維持企業(yè)發(fā)展的支撐點(diǎn)是直接融資?！?br />

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到了直接融資的重要性。“現(xiàn)在看到，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源里面，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金比例增加，表明了開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)到直接融資對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。同時(shí)，社會(huì)上的資金總量相對(duì)是比較寬松的，對(duì)企業(yè)的直接融資是有利的?！?br />

“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個(gè)的大方向，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度支持，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)里面的一個(gè)重要特點(diǎn)?！鼻睾绫硎?。


高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在“商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)金融的探索”演講中表明，融資方式的變化是近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境變化的最主要的表現(xiàn)?！笆艿禺a(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年，直接融資的占比快速上升，且占比增加的趨勢(shì)還在擴(kuò)大?！币虼?，未來(lái)要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。


蘇鑫指出，直接融資的具體的方式主要有：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和券商資管。“去年房地產(chǎn)信托余額為6800億元，發(fā)展非常迅速，投資額比較大，但股權(quán)融資有一定的局限性；房地產(chǎn)基金剛剛發(fā)展起來(lái)三五年時(shí)間，我認(rèn)為去年有1000億2000億元，好處是專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)占比55%；另外，券商資管也發(fā)展迅速。”


“關(guān)注直接融資，關(guān)注新的金融行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)變化和投資需求。”蘇鑫稱(chēng)，這將是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的藍(lán)圖。