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馮鵬程:對富人參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資的建議--資本運(yùn)營投融資專家馮鵬程教授
2016-01-20 11861

作者:對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)馮鵬程教授

        國內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫,但養(yǎng)老地產(chǎn)卻獲得了富人和企業(yè)的偏愛,紛紛下注投資。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還處于探索階段,盈利模式尚不清晰,甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)采用了“掛羊頭,賣狗肉”的方式,依靠養(yǎng)老地產(chǎn)概念,做著拿地開發(fā)售樓的生意。但對于真正想要投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資人來講,以養(yǎng)老地產(chǎn)作為切入點(diǎn)需要注意以下幾個(gè)問題:

1.  風(fēng)險(xiǎn)控制

        養(yǎng)老行業(yè)潛力巨大,但投入大,回報(bào)周期長,如何不讓資金斷裂就是個(gè)重要的課題。目前大家達(dá)成共識的是,養(yǎng)老地產(chǎn)重在服務(wù),那么養(yǎng)老地產(chǎn)建好以后,每個(gè)月的運(yùn)營和維護(hù)費(fèi)用、能源費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、人工費(fèi)用,都需要資金支持。尤其在項(xiàng)目運(yùn)營前期,入住率低,服務(wù)不完善,運(yùn)營需要項(xiàng)目外部的資金支持。如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療服務(wù)不完善,離市區(qū)大醫(yī)院距離又較遠(yuǎn),那么老人在這里出了事情,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還會面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

        為了快速回籠資金,目前主流方式是租售搭配、會員制的方式,而完全靠租賃回籠資金太慢,完全靠銷售可能造成后續(xù)服務(wù)質(zhì)量問題。我認(rèn)為出售后代管代租也可能是一種補(bǔ)充的盈利模式,這種方法是針對于購買養(yǎng)老住房后又不急于入住的群體,養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)可按照管理其余租賃式住房的方式代為管理,從租金中扣除管理費(fèi)用。這樣的好處是,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以快速回籠資金,而購房方,尤其是旅居住戶,減少房屋空置造成的資源浪費(fèi)。

對于剛剛起步運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),即便服務(wù)機(jī)構(gòu)還不完善,老人的緊急救援設(shè)備需要及時(shí)配備,其中包括運(yùn)送車輛,避免老人突發(fā)疾病,延誤送往大醫(yī)院的時(shí)間造成死亡帶來的法律糾紛。為了彌補(bǔ)服務(wù)人員不足的缺點(diǎn),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還可以組織社區(qū)居住的老人相互幫助,由年輕的照顧年長的,有醫(yī)護(hù)經(jīng)驗(yàn)的帶領(lǐng)其余人員,完成較初級的社工服務(wù),這樣老年人之間可以增加交流,避免孤獨(dú)感。同時(shí),還可以讓老年人用服務(wù)換得積分,減免養(yǎng)老園區(qū)內(nèi)其他消費(fèi)費(fèi)用來鼓勵老年人相互幫助。

2.  市場定位和服務(wù)搭配

         養(yǎng)老地產(chǎn)的選址大致分為三種:靠近自己的子女的、靠近醫(yī)院的、靠近旅游景點(diǎn)的候鳥式的,這三種養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該針對不同的養(yǎng)老人群。這些人群可以按照收入水平分:低收入、中等收入,高收入,還可以按照自理能力劃分:完全自理、半自理、完全不能自理。人群特點(diǎn)和所提的服務(wù)、資源要匹配。例如候鳥式的養(yǎng)老地產(chǎn)大多會是高收入、健康老人,適宜采用租賃、會員制方式。如果地產(chǎn)還要同時(shí)面向當(dāng)?shù)爻W±先?,那么需要考慮是否能滿足老人由健康變成半自理、完全不能自理后的需求。如果需要滿足這部分人的需求,需要額外配備多少資源,是否會構(gòu)成大部分時(shí)間的閑置?

3.  運(yùn)營機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目開發(fā)分離

        有的養(yǎng)老地產(chǎn)投資商建立起平臺同時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)營已開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、募資供給新項(xiàng)目的開發(fā)。這樣的問題在于,如果利用銀行貸款建設(shè)項(xiàng)目,那么平臺公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會加大,資金的斷裂會影響所有項(xiàng)目的運(yùn)營,因此,建議在平臺下設(shè)項(xiàng)目公司,專門開發(fā)新的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,平臺公司負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì),及向項(xiàng)目公司注資,待項(xiàng)目建設(shè)完成后,再裝入平臺公司運(yùn)營。

         平臺負(fù)責(zé)運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)體系,但養(yǎng)老服務(wù)卻需要平臺與專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)合作,那么要保障服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠合理定價(jià)的同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),則需要引入競爭機(jī)制,否則養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)服務(wù)質(zhì)量將影響?zhàn)B老地產(chǎn)的運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展。

4.  風(fēng)投機(jī)構(gòu)關(guān)心的事情

        由于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式還不清醒,大多風(fēng)投機(jī)構(gòu)還處于觀望狀態(tài),但項(xiàng)目如果有足夠的亮點(diǎn)和風(fēng)控措施,也會受到風(fēng)投機(jī)構(gòu)的青睞:

1)    盈利模式和風(fēng)險(xiǎn)控制:由于養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)周期太長,私募基金非常關(guān)心的是項(xiàng)目早期的收入來源,如果有售樓、租賃以外的方式在早期獲得現(xiàn)金流,例如旅游收入,那么項(xiàng)目價(jià)值將會提升;

2)    特殊的資源:養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊資源可以是成熟的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)機(jī)構(gòu)和醫(yī)療資源的把控、得天獨(dú)厚的自然資源,尤其是怡人的氣候和風(fēng)景、融資能力等;

3)     明確且有效的客戶渠道:在介紹潛在客戶群體數(shù)量的時(shí)候,很多企業(yè)家喜歡對當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、老年人比例來估算項(xiàng)目的潛在市場容量,但這對于投資人是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。投資人喜歡看的是明確且有說服力的宣傳方式和渠道,以及項(xiàng)目明確的定位以及措施與定位的匹配程度來確保足夠大的客戶群體。

4)     合理的預(yù)算邏輯:在做項(xiàng)目收益預(yù)算的時(shí)候,除了預(yù)計(jì)項(xiàng)目年度收入和支出金額外,還需要預(yù)計(jì)項(xiàng)目相關(guān)現(xiàn)金流的收支發(fā)生的時(shí)間,且所有預(yù)測的邏輯需要縝密、合理。滿足這些條件后,如果項(xiàng)目能有足夠的內(nèi)部收益率,投資人才可能感興趣。

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