每個(gè)人得到的信息都是片面的，怎樣獲得前瞻性的信息？跟高手的交流和學(xué)習(xí)很重要。此外，必須到一線去感知趨勢(shì)的變化，去判斷消費(fèi)者為什么購(gòu)買(mǎi)或觀望。雖然房地產(chǎn)基金并不需要到銷(xiāo)售的一線去，但我愿意在這方面花一些精力。

另外，不要偏信數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)是很全面的，但光靠數(shù)據(jù)來(lái)判斷未來(lái)則很危險(xiǎn)。投資本身就是非理性的。2008年全球金融危機(jī)，龐大的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)破產(chǎn)，因?yàn)樽罡邲Q策層已經(jīng)不可能到一線了，他們的決策只看數(shù)據(jù)，就容易出問(wèn)題。既然投資是非理性的，這就意味著實(shí)際情況和所謂專(zhuān)家的觀點(diǎn)往往不一致，這個(gè)時(shí)候，你的策略就很重要。高和只堅(jiān)持做商業(yè)地產(chǎn)，只堅(jiān)持核心區(qū)域，這實(shí)際上是一個(gè)策略的判斷，策略判斷準(zhǔn)了，再加上對(duì)“勢(shì)”的分析，就容易做出相對(duì)理性的決策。

打造核心能力

CBR：高和有一個(gè)核心能力是獲取低成本資產(chǎn)。很多企業(yè)都對(duì)此夢(mèng)寐以求，為什么高和可以做到？

蘇鑫：意識(shí)非常重要?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)最核心的問(wèn)題就是資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于租金來(lái)說(shuō)偏高，風(fēng)險(xiǎn)在加劇，波動(dòng)是必然的。這時(shí)候，最好的控制風(fēng)險(xiǎn)策略就是用盡各種辦法找到低成本資產(chǎn)。第一，我進(jìn)入開(kāi)發(fā)，拿地成本如果比較低，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小一些。然而現(xiàn)在中國(guó)的招拍掛，怎么能拿到便宜的地？讓政府愿意支持你，這時(shí)你必須能夠解決政府的問(wèn)題，就業(yè)只是一方面，最主要的還是區(qū)域轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展。比方說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)與文化結(jié)合、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，都是政府需要的東西。

其次，高和一直在做“增值型基金”，把資產(chǎn)買(mǎi)過(guò)來(lái)，做一些改造和提升，最重要的是市場(chǎng)重新定位，更好地迎合未來(lái)的需求。這在國(guó)內(nèi)是比較新的定位。我們?nèi)ツ暝谏虾Ｗ隽艘粋€(gè)項(xiàng)目—靜安高和大廈。靜安這個(gè)區(qū)域的商務(wù)樓有一個(gè)特點(diǎn)，不平衡。往上有金五星，就是所謂“超甲級(jí)”寫(xiě)字樓，租金差不多在每平方米12元以上。其余80%的商務(wù)樓定位就比較低，都是10年以上的老樓，租金在4元左右。這意味著中間層斷檔，我們的機(jī)會(huì)就來(lái)了，通過(guò)舊樓的重新定位和改造，提升它的價(jià)值，建立起靜安這個(gè)區(qū)域的中間層。酒店改造也是同樣道理，酒店能變成寫(xiě)字樓，能變成體驗(yàn)類(lèi)、專(zhuān)題類(lèi)的小型城市綜合體，這些方向都很有前景。從商業(yè)地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，我們看到了很多資源，這些都是低成本資產(chǎn)的來(lái)源。

CBR：高和作為較早的“增值型基金”，充當(dāng)了市場(chǎng)開(kāi)拓者。隨著這個(gè)市場(chǎng)的成熟，競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，你怎樣考慮未來(lái)？

蘇鑫：如果你看到一個(gè)行業(yè)機(jī)會(huì)，別人一定也能看得到。這時(shí)候，你的核心能力非常重要。我們的優(yōu)勢(shì)在于聚焦。我們要把這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)做得足夠好，前提是要把基于這個(gè)戰(zhàn)略的企業(yè)能力培養(yǎng)起來(lái)。能力不是一個(gè)制度、一個(gè)人，而是一個(gè)團(tuán)隊(duì)。我在這方面花的精力會(huì)比較多。
    
創(chuàng)業(yè)的理智與情感

CBR：你當(dāng)年離開(kāi)SOHO出來(lái)創(chuàng)業(yè)，是聽(tīng)到內(nèi)心聲音的召喚，可見(jiàn)你是一個(gè)感性的人。但你又在用SWOT分析法將各種機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)列出來(lái)，足見(jiàn)你的理性。你怎樣平衡創(chuàng)業(yè)中的感性與理性？

蘇鑫：我在40歲的時(shí)候出來(lái)創(chuàng)業(yè)，這首先是一個(gè)感性的判斷。問(wèn)自己是不是真的想做一些事情？人的理性是有缺陷的，理性判斷的前提是所有邊界都設(shè)定好了，都是可以預(yù)知的。但創(chuàng)業(yè)的未知因素太多了，理性的作用很有限。人在做重大決策的時(shí)候都更需要感性，感性決定大方向，理性決定具體的策略。

高和的第一個(gè)項(xiàng)目就帶有很強(qiáng)的偶然性，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有一個(gè)成型的商業(yè)模式。2010年，我們研究了當(dāng)時(shí)北京所有的預(yù)售證，發(fā)現(xiàn)有79%的寫(xiě)字樓項(xiàng)目都變成住宅銷(xiāo)售。于是得出一個(gè)判斷：商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)供給不足。這更加印證了我們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是正確的。有時(shí)候，人們做事情是受潛意識(shí)或其他非理性因素驅(qū)動(dòng)的，而理性的人需要拿出一些證據(jù)來(lái)強(qiáng)化自己的決策。如果一開(kāi)始就要去理性分析，那幾乎是不可能創(chuàng)業(yè)的。