美國的房地產(chǎn)眾籌行業(yè)

房地產(chǎn)眾籌行業(yè)在美國非常新。

兩年前該領域網(wǎng)站屈指可數(shù)，但現(xiàn)在至少有七八十家，具體又分為 3 類。一類是真正的房產(chǎn)眾籌網(wǎng)站，它們會找到好項目源，把錢籌上來，然后投進去。這類數(shù)量最多，代表公司：Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。

第二類是地產(chǎn)開發(fā)公司，通常他們會自建一個眾籌網(wǎng)站，上面只有自己的幾個地產(chǎn)項目，這類代表包括：Prodigy Network；第三類也就是傳統(tǒng)古老的私人放貸者，這幫人都有很強當?shù)貏萘﹃P系網(wǎng)，從前只是對某個區(qū)域放貸，但圈外人大多不知道。而現(xiàn)在當房產(chǎn)眾籌熱起來，他們也走到陽光下，自己建網(wǎng)站與之抗衡。第三類發(fā)展到現(xiàn)在其實已經(jīng)和第一類很像。據(jù)我所知，Realtyshares 有這方面背景。

我原來所在的 Realty Mogul 應該屬于第一種，在這個細分領域，Realty Mogul 排名第二，第一是 Fundrise。但其實整個美國房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站影響力排名，也差不多是這樣。

三個風控模型

美國房地產(chǎn)眾籌風控模型其實早在私人放貸時期就有，只是現(xiàn)在更流程化、更數(shù)據(jù)化。美國房地產(chǎn)眾籌風控模型一般有三個支柱：需要籌款人的信用、這個房產(chǎn)地理位置，以及這個房產(chǎn)本身歷史。

對第一個支柱，我們一般會分析籌款人 Credit thickness 信用歷史、FICO Score 信用分數(shù)、Recent Activities 近期信用記錄、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Incometo debt ratio 等。

強調(diào)一點：一般銀行和金融機構(gòu)對有 Derogatory Records（包括破產(chǎn)紀錄、欠稅紀錄、法庭裁定欠款等）是不放貸的，但經(jīng)過 2008-2010 年次貸危機，有很多有資質(zhì)的籌款人也破產(chǎn)。所以，我們也考慮對有破產(chǎn)紀錄的人放貸，但會嚴格審查這個破產(chǎn)紀錄形成原因。

對第二個支柱：房子地理位置，這個包含眾多因素，包括該地區(qū)人口密度、就業(yè)率、Walk Score、Crime Rate、在當?shù)赜卸嗌偻土?、消化量等等。比如，近來油價低迷，某些石油企業(yè)在 Texas 一線城市裁員，導致當?shù)鼐蜆I(yè)率下降，這些因素都要考慮。這里面，很多數(shù)據(jù)都從美國國家統(tǒng)計局 Census 數(shù)據(jù)庫可以抓到，它們都公開。而其它數(shù)據(jù)，則需要買。

對第三個支柱該房地產(chǎn)歷史。首先說下，房產(chǎn)眾籌除了對民用地產(chǎn)眾籌外，也對商業(yè)地產(chǎn)眾籌。而對商業(yè)地產(chǎn)，查該地產(chǎn)歷史就很重要。

商業(yè)地產(chǎn)包括很多種，比如公寓 Multi-Family Housing。在美國，超過四戶以上住宅公寓，算作商業(yè)地產(chǎn)。再比如：酒店 Hotel、辦公樓 Office Building、商場 Strip mall 和 Plaza、醫(yī)療地產(chǎn) Medical Building、學生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

以辦公樓 Office Building 為例。如果籌款人要買一個辦公樓，他會稱：籌來的錢一部分（一般在幾個 Million 左右）用在辦公樓翻修。我們對他做風險分析時，就對該辦公樓皮膚和骨骼（Bones and Skin）的歷史維修記錄做審查。

我們主要看：過去每個翻修款項都花了多少錢？每項和籌款人聲稱的將要花的錢做比較，是否 Make Sense？因為商業(yè)地產(chǎn)分很多種，每種都會有自己數(shù)據(jù)分析模式和模型。

三個模型各自所影響風控比

當你做一個眾籌平臺做到一定規(guī)模，每天會收到成百上千籌款申請。有模型的最大好處是：可以用機器直接過濾掉不符合標準的籌款項目，哪怕是錯過一些潛在好眾籌項目，這樣做也是值得的。

一般來講，低于 100 萬美元以下申請，對籌款人個人信用審查模型也就是第一類模型比較重要；而對大型商業(yè)地產(chǎn)，對該地產(chǎn)本身地點及該地產(chǎn)歷史風險分析模型就比較重要。

這里最難的地方在于：當一個房地產(chǎn)眾籌平臺起來，全美國各地都開始有借款人時，我該怎么對一個不熟悉區(qū)域進行風控？在美國，大家都是從一個區(qū)域慢慢拓展，比如 Fundrise 在紐約和東海岸，這些是它本就較熟悉的本地市場；而其他很多家，都在加州和西海岸較熟悉市場慢慢拓展。但對不熟悉區(qū)域，也有一些風險控制手段。

比如眾籌平臺籌上來的錢，不是一下子就投出去。如果籌款人聲稱要翻修房屋，為防止他卷錢跑路，一般眾籌平臺會只給出其中 1/3，等第一階段翻修結(jié)果拍照驗收合格后，它才會給出下一個 1/3 款項。這也是美國房地產(chǎn)眾籌行規(guī)，也算是美國房地產(chǎn)眾籌比起其它消費信貸類 p2p 眾籌不同的一點，其實我很想知道中國 p2p 眾籌平臺是否也有分期放款的做法。

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房產(chǎn)眾籌法律變量

大家應該都聽說美國 SEC 開放了對 Non-Accredited Investor 進行股權(quán)籌款的限制。我個人看法，可能有些悲觀。

我在美國這十幾年，看到聽過身邊一些房產(chǎn)股權(quán)眾籌失敗案例。因為有法律限制，一般是幾十個投資人傾家蕩產(chǎn)。現(xiàn)在限制沒了，估計會有很多高風險股權(quán)眾籌房地產(chǎn)項目面向大眾。

不過拋開法律變量，我看到的美國房產(chǎn)眾籌產(chǎn)業(yè)變化應該分為三個階段：

第一階段：美國人投資美國人發(fā)起的地產(chǎn)眾籌項目；

第二階段：外國人把錢投到美國人的地產(chǎn)眾籌項目；

第三階段：外國人把錢投到外國人在美國的地產(chǎn)眾籌項目。

現(xiàn)在基本處于：第一階段方興未艾、第二階段悄然興起。其實，第二階段會很好玩。一個眾籌項目會翻譯成中文、日文等不同語言，世界各地人都可以投。而且，美國法律法規(guī)本就允許且歡迎外國人投。只是現(xiàn)在美國眾籌平臺都比較謹慎，給自己限定了規(guī)矩而已。

第三階段，一個中國人在美國開個 LLC，找個美國有本地經(jīng)驗的人做背書，就可以在美國眾籌拿地了。換句話說，就是用美國人的錢拿下美國地產(chǎn)。

谷歌為何投資 Auction.com？

其實做房產(chǎn)眾籌這段時間，我發(fā)現(xiàn)這個模式最難的地方不在資金源，而在于怎么拿到好 Deal 源。這是影響我今年加盟 Auction.com 的原因。

Auction.com 是美國最大銀行“法拍”房地產(chǎn)在線拍賣平臺，它和美國四大銀行都有很強關系。銀行收回“法拍”房地產(chǎn)，都通過它重新流回市場。目前，像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales，很多其實是從 Auction.com 抓來的房源，因為“法拍”房質(zhì)量可能有損傷，一般比市場價低，翻修升值空間也大，也正是眾多房屋翻修者尋找房源的樂土。

所以，很多地產(chǎn)購買者或房屋翻修者流程就是：在 Auction.com 看到有潛在升值空間的房源，然后，四處貸款或找股權(quán)投資，爭取拍賣時競拍下房源。Auction.com 由此天然形成眾多房產(chǎn)眾籌平臺的上游項目源。

谷歌去年 3 月投資了它：Google Venture 有個投中晚期基金，一般投公司上市前最后一輪，它那期一共投了 3 個公司：Lending Club、Survey Monkey 和Auction.com，谷歌對 Auction.com 的投資額是 50 Million 美金。

我想谷歌出發(fā)點：Google Venture 作為谷歌 Portfolio Company，有很多深層次合作可以展開，包括地圖、搜索、數(shù)據(jù)處理等。谷歌有個內(nèi)部咨詢團隊，對 Portfolio Company 服務。我們產(chǎn)品團隊現(xiàn)在經(jīng)常派人過去和他們討論。

Auction.com 服務鏈中最難一點

Auction.com 上有很多潛在買家，其中包括很多亞洲買家詢盤，但他們對購買銀行“法拍屋”的流程都不是很懂。這里，的確水也比較深，我舉幾個例子。

比如很多房屋都不是 Clean Title，可能有欠款，你得事先查清它 Title Report，再決定是否參與拍賣。再比如，還有些房屋雖然列得很便宜，但銀行有個內(nèi)部保留價，如果拍不到這個價，就算你是最高出價者，銀行也不愿把房子賣給你。所以你其實是處于一個“買到”和“沒買到”的模糊區(qū)間里。

第三個例子：還有些房屋里還住著欠款賴著不走的人。你拍下房子，還得有手段讓他們離開，而且過程中還不可以觸犯法律騷擾人家。諸如此類。這讓眾多不懂行的亞州買家望而卻步。這是一個教育市場的問題，我們也正在想辦法，怎么開發(fā)培訓流程教育潛在買家。

市場規(guī)模

2015 年美國房地產(chǎn)眾籌市場規(guī)模是 $ 2.5 Billion。這個數(shù)字，在整體房地產(chǎn)金融服務市場算九牛一毛。美國房產(chǎn)眾籌真正的黃金價值點是在 $5 Million - $ 20 Millon 的眾籌區(qū)間。

$5 Million 是私人放貸上限。超過這個額度，他井里的水就抽干了；而 $20 Million 以下，一般銀行嫌利潤小也不愿做?，F(xiàn)在大家都在向這個方向努力。

競爭還處“跑馬圈地”階段

目前，各家玩家基本還處在“比拼客戶和項目資源”的初級階段，還不到“風險評估”以及“對投資者的決策參考”等優(yōu)勢比拼上。說實話，我感覺中國 p2p 眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)分支競爭激烈、發(fā)展迅速，美國 Fintech 的行業(yè)發(fā)展相比較比較緩慢。

怎么看待 EB-5 項目針對Multi family、酒店、連鎖餐飲的投資？

EB-5 大家比較關心，我講一下。首先，EB-5 地產(chǎn)項目的確是房地產(chǎn)眾籌，但屬于跨國眾籌，是我之前提到的房地產(chǎn)眾籌發(fā)展到第二階段的一個特殊表現(xiàn)形式。

這里還是有一些風險?，F(xiàn)在很多 EB-5 都眾籌酒店，其實酒店行業(yè)在美國很多地區(qū)是高危項目，因為受 Airbnb 等行業(yè)沖擊，入住率持續(xù)下降。像我們風險評估一個酒店項目都會去看 Airbnb 上列出的短租價格，和該酒店項目聲稱的短租價格是否在同一區(qū)間，還有入住率等。

Airbnb 對酒店業(yè)沖擊是傷筋動骨的，但不會致命。旅游入住率會下降很多，會對佛羅里達等地摧毀很多酒店，紐約等地就還好，像洛杉磯、舊金山這種綜合產(chǎn)業(yè)城市，會受一些影響。旅游業(yè)是佛羅里達核心產(chǎn)業(yè)，大中城市可能還能撐一段，包括 Airbnb 已經(jīng)支持和一些企業(yè)級機構(gòu)合作（公司承認員工拿回來的 Airbnb 住宿費作為報銷憑證），不僅僅只是 C 端了。

翻修眾籌市場發(fā)展情況？

很多美國 p2p 平臺把這類貸款與一般消費貸款區(qū)分開作為單獨產(chǎn)品，因為房地產(chǎn)翻修是個很大產(chǎn)業(yè)鏈，小到翻民宅，大到翻商場。

翻修商業(yè)地產(chǎn)很復雜。就說翻民宅，這類貸款好處是有抵押，房子可以被 First lien position 第一順位的放貸人受惠。

但這里面分為"深度翻修"和"淺度翻修"。深度翻修貸款額度很大，風險也很高。舉個例子，在芝加哥附近某些鄉(xiāng)村地區(qū)，如果把一個普通民宅深翻修成一個豪宅，不一定能賣出去，可能要等好幾個月甚至半年以上。

為何房子地理位置風控模型里會提到 Walk Score？

Walkscore 是個參考量。舉個例子，我曾看到一個 Deal，本打算賣出價格是 A，但翻修整個公寓時，又在隔壁 Building 引進一個星巴克分店，結(jié)果賣的 B 價格遠遠大于 A。所以，Walkscore 對 Real Estate 的價格和現(xiàn)金流是有影響的。

如何做貸后風控？

這是個非常非常好的問題！但我很遺憾地說：美國眾籌平臺貸后風控都很弱，而且，美國法律很看重個人隱私權(quán)。但在房地產(chǎn)翻修的眾籌，可以采取逐步驗收分期打款的方式。