海淀區(qū)房管局老舊小區(qū)自我管理課題

杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理考察調(diào)研報(bào)告

調(diào)研時(shí)間：2013年10月28日星期一（上午）

調(diào)研地點(diǎn)：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

調(diào)研人員：王昆、周勤華

一、杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程的推行背景

（一）準(zhǔn)物業(yè)化管理的時(shí)間背景

杭州老舊小區(qū)的改造從1998年就已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)在做，經(jīng)過(guò)將近10年的實(shí)踐積累，到2009年，市委市政府將老舊小區(qū)系統(tǒng)化的改善提上議事日程，正是推行準(zhǔn)物業(yè)化管理。

（二）準(zhǔn)物業(yè)話(huà)管理的原因背景

推行這一政策的一個(gè)重要原因在于，過(guò)去的十年間，政府投資大量資金進(jìn)行小區(qū)政治以后，因?yàn)槭栌诠芾?，設(shè)施毀壞嚴(yán)重，居民的居住環(huán)境沒(méi)有多久又回到原來(lái)的老路上，不僅政府的投資沒(méi)有見(jiàn)到成效，老百姓的生活也沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善。基于這個(gè)因素的考慮，杭州市在老舊小區(qū)搞了物業(yè)管理改善工程，推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。

（三）準(zhǔn)物業(yè)化管理的政策背景

準(zhǔn)物業(yè)化管理核心的政策內(nèi)涵是：在社區(qū)黨委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，借助公共服務(wù)站，進(jìn)行管理。實(shí)踐中這一政策的落實(shí)有以下兩個(gè)前提：

1、實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)的小區(qū)一般不要求成立業(yè)委會(huì)。

2、必須先行改造完成，方可接手實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理。

二、杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理的制度設(shè)計(jì)

（一）基本特點(diǎn)定位

基本概況：到目前為止，杭州老舊小區(qū)的物業(yè)改善工程已經(jīng)投入資金6億元，推行準(zhǔn)物業(yè)化的小區(qū)面積1500萬(wàn)平方米，供給住戶(hù)25萬(wàn)戶(hù)。

基本特點(diǎn)：以人為本為核心，以社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理為載體，以低收費(fèi)、有補(bǔ)貼、廣覆蓋為特征的具有杭州特色的老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理體系。

（二）硬件配置情況

每年安排一定的財(cái)政資金為開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)的小區(qū)配置各類(lèi)硬件措施，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、劃定物管區(qū)域。

有的老舊小區(qū)是敞開(kāi)式的，門(mén)多，為便于準(zhǔn)物業(yè)的管理，政府撥款設(shè)置圍墻，方便管理；

2、配置小區(qū)的單元防控門(mén)

杭州的傳統(tǒng)小區(qū)的單元一般沒(méi)有門(mén)，物改的時(shí)候，專(zhuān)款以小區(qū)為單位購(gòu)置了防盜門(mén)。

3、第三配置消防監(jiān)控設(shè)施，

4、配置物管用房

這是政府財(cái)政性資金投入最大的一塊。杭州市明文規(guī)定，可以采取自建、翻建、購(gòu)置、置換等一些形式，來(lái)增加或者配備物管用房，便于準(zhǔn)物業(yè)的管理，物業(yè)管理面積的千分之五來(lái)配備物業(yè)?？赡軐?duì)老舊小區(qū)有些高了，但是文件做出了這樣的規(guī)定，一般要保證一個(gè)小區(qū)有一套物業(yè)管理用房。在便于居民辦事的地方，盡量選在一樓。

（三）軟件配置情況

即對(duì)專(zhuān)業(yè)的物管員進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。

1、配置人員數(shù)量的安排：一般按照5萬(wàn)平方米計(jì)算配置三名專(zhuān)業(yè)的物管員，每增加3萬(wàn)平方米，增加一名物管員的財(cái)政支持；

2、物管員補(bǔ)貼的金額。每個(gè)人每年補(bǔ)貼3萬(wàn)塊。

（三）籌資渠道

1、政府財(cái)政性撥款

市區(qū)兩級(jí)政府按照所需款項(xiàng)的一比一進(jìn)行分擔(dān)配比。從2009年到2011年，共計(jì)撥款六個(gè)億，區(qū)市各三個(gè)億。有的區(qū)根據(jù)街道情況，又分到街道，例如街道拿30%，區(qū)里拿20%。

2、物業(yè)費(fèi)

實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米每月0.15元，可以上浮30%，即0.18元。涵蓋了50元的衛(wèi)生費(fèi)。因?yàn)槔吓f小區(qū)房間都不大，去掉原來(lái)的衛(wèi)生費(fèi)，也沒(méi)有多交多少錢(qián)，因此推廣的難度并不大。

物業(yè)費(fèi)采取先服務(wù)后收費(fèi)，按照準(zhǔn)物業(yè)管理的8個(gè)有為最基本的標(biāo)準(zhǔn)：有物管用房、有公共保潔、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修等為服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主進(jìn)行收費(fèi)的宣傳。為什么要采取先服務(wù)的原因在于老舊小區(qū)的居民大部分沒(méi)有物業(yè)管理的概念，一下子收費(fèi)可能受不了，前期的宣傳很重要，得到認(rèn)可后，才收費(fèi)。收費(fèi)低，但是要培養(yǎng)他們花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的習(xí)慣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有的小區(qū)繳費(fèi)率能到到100%，有的只有60%，但大部分在90%以上。有的小區(qū)為了提高收費(fèi)率也采取了一些激勵(lì)措施，例如一次性交費(fèi)的，贈(zèng)送一年多少次的免費(fèi)維修券，例如維修的人工費(fèi)，簡(jiǎn)單的材料均可免收費(fèi)。

從09年到現(xiàn)在，一共改了300余處小區(qū)，但是實(shí)行收費(fèi)的不到一半。有的還在做服務(wù)的階段，還沒(méi)有到收費(fèi)的地步。但是各個(gè)區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)了，要以提高物業(yè)費(fèi)的收繳率為老舊小區(qū)改革的大方向。

另外，市區(qū)兩級(jí)困難家庭救助證的，物業(yè)費(fèi)可以減免。

（四）機(jī)構(gòu)設(shè)置：杭州市分管的市場(chǎng)為組長(zhǎng)，下設(shè)辦公室在房管局，各個(gè)區(qū)成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，例如區(qū)長(zhǎng)成立領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)，區(qū)辦公室設(shè)在區(qū)房管局。

三、杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理的核心內(nèi)容

（一）在公共保潔方面

老舊小區(qū)一般都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的保潔人員，衛(wèi)生環(huán)境較差，通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的保潔人員，通過(guò)分片清理，包干，清理垃圾，實(shí)現(xiàn)垃圾分類(lèi)，實(shí)現(xiàn)了垃圾直運(yùn)，改變了小區(qū)環(huán)境。衛(wèi)生的情況得到了大部分改善，

（二）在秩序維護(hù)方面

通過(guò)建立住戶(hù)信息，通過(guò)小區(qū)登記的情況，通過(guò)保安隊(duì)伍24小時(shí)巡邏，加強(qiáng)與派出所的聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)安保力量，加強(qiáng)防災(zāi)放火應(yīng)急預(yù)案的演練，及時(shí)引導(dǎo)居民應(yīng)對(duì)各類(lèi)突發(fā)事；

（三）在停車(chē)管理方面

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人民社會(huì)生活水平日益提高，擁有私家車(chē)的數(shù)量日益膨脹，老舊小區(qū)的停車(chē)規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的腳步，社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)通過(guò)挖掘車(chē)位，指引停車(chē)路線(xiàn)，錯(cuò)時(shí)停車(chē)，與小區(qū)周邊的機(jī)關(guān)單位實(shí)施錯(cuò)峰，增設(shè)門(mén)禁到達(dá)系統(tǒng)等措施，有效解決了小區(qū)停車(chē)難，停車(chē)亂的問(wèn)題。當(dāng)車(chē)子的車(chē)進(jìn)入小區(qū)時(shí)，有保安指揮，將車(chē)停到合適的地點(diǎn)。

（四）在設(shè)施維保方面

通過(guò)改善工程，增設(shè)健身器材，消防器材等公用設(shè)施，由準(zhǔn)物業(yè)處進(jìn)行管理，并對(duì)小區(qū)的共用設(shè)施，共用設(shè)備，如屋面、水泵、水芯等進(jìn)行定期不定期的維修保養(yǎng)；

（五）在綠化養(yǎng)護(hù)方面

出門(mén)便是公園，是多數(shù)人向往的住宅環(huán)境，通過(guò)挖掘住宅小區(qū)的可綠化資源，合理規(guī)劃和擴(kuò)充綠化面積，通過(guò)聘用專(zhuān)業(yè)人員對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，美化小區(qū)綠化環(huán)境。

（六）在道路保養(yǎng)方面

很多小區(qū)的道路，年久失修，低洼積水嚴(yán)重，影響了小區(qū)居民的正常通行，實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)之后，小區(qū)內(nèi)的道路便有了日常維護(hù)與監(jiān)管，確保的車(chē)輛和行人的正常通行；

（七）在維修服務(wù)方面

居民事，無(wú)小事，不推諉，無(wú)論下水道堵塞，屋頂漏水，還是樓道燈還是單元防盜門(mén)損壞，無(wú)論是節(jié)假日，還是深夜，社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)維修服務(wù)總是在居民要求的第一時(shí)間趕到，讓居民真正體會(huì)到什么是方便。

四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，得到迅速推廣和廣大社區(qū)居民認(rèn)可的原因得益于六個(gè)方面的機(jī)制建設(shè)：

一是政府主導(dǎo)、屬地管理的工作機(jī)，二是因地制宜，系統(tǒng)完善的政策機(jī)制；三是建管并舉，靈活多樣的管理機(jī)制；四是政府補(bǔ)貼，收費(fèi)低廉的扶持機(jī)制；五是發(fā)揚(yáng)民主、共享共建的互動(dòng)機(jī)制；六是多方參與，形式多樣的培訓(xùn)機(jī)制。

五、實(shí)地參觀(guān)

地點(diǎn)為：杭州市江干區(qū)采荷街道潔蓮社區(qū)。

掛牌情況：社區(qū)黨委、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)公共服務(wù)工作站、社區(qū)居物監(jiān)督委員會(huì)，均為一套人馬。

參觀(guān)的內(nèi)容：小區(qū)物業(yè)停車(chē)管理、垃圾分類(lèi)的宣傳與實(shí)施、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、政務(wù)公開(kāi)、物業(yè)管理的制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)人員的崗位圖等。