2016年上半年，在樓市回暖、房企非理性購地的推動下，土地市場再度創(chuàng)造歷史，而造就這個結(jié)果的原因則是利好政策催熱市場，寬松政策帶來低廉的融資成本。正因如此，房企大量融資，負債率大幅升高。

宏皓教授表示，當前90%的房地產(chǎn)企業(yè)資金面趨緊，上市公司和央企也在所難免。房企仍舊熱衷于拿地，從而換取銀行的信貸來置換到期無力償還的前期貸款。房企已經(jīng)不知不覺地進入借新還舊的可怕模式中循環(huán)，小型房地產(chǎn)企業(yè)在這兩年會逐漸轉(zhuǎn)型淘汰，大型房企拿地熱情不減。在此背景下，市場應高度警惕土地價格推高房價帶來的高杠桿和泡沫風險。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至到8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達125只。

在發(fā)債規(guī)模飆升的同時，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，個人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負。

在信托業(yè)務方面， 2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。在加大發(fā)債力度的背景下，房企負債率大幅上升。數(shù)據(jù)顯示，房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項指標繼續(xù)下滑，處于從2009年以來的最低點。同時，房企凈負債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個百分點，再創(chuàng)歷史新高。宏皓教授表示，房企這種“先占坑”的行為可以視為是用時間換空間，而解套的機會就在于房價繼續(xù)上漲，間接則造成企業(yè)負債率居高不下。

目前，商品房成交市場持續(xù)活躍，開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。同時，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。

在活躍的融資活動下，房企再度擴大自己的融資形式。僅2016年單月，其他債權融資規(guī)模達307.06億元，同比大幅增長512%，創(chuàng)下2014年以來單月債權融資規(guī)模新高。其中，碧桂園向境內(nèi)合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應收賬款資產(chǎn)支持證券，募集資金主要用于集團日常營運。此外，首開股份董事會通過注冊發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的議案，擬非公開發(fā)行金額不超過12億元、期限不超過10年的資產(chǎn)支持票據(jù)。

值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內(nèi)，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業(yè)收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產(chǎn)的營業(yè)利潤在2015年已進入虧損狀態(tài)，負債率高達83.59%。

房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

在此背景下，房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。

在資金的追捧下，2016年的土地市場再度爆發(fā)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過100%的“地王”合計128宗，溢價率超過50%的更是多達189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗，其中溢價率超過100%的僅5宗，超過50%的也只有29宗。這意味著，同比溢價率超過100%的土地總數(shù)大幅上漲了24倍。

在房企融資規(guī)模和負債率大幅上漲的背景下，近來多方開始加碼對房企的融資和拿地限制，房企的銀根或?qū)⒈皇站o，房企通過融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。證監(jiān)會日前召開會議要求，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向；不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時，證監(jiān)會發(fā)行部要求企業(yè)再融資所得不能用于非資本性支出，如購買原材料和員工支出，用于鋪底流動資金、預備費、其他費用的視同補充流動資金。

也有消息稱，某股份商業(yè)銀行近期明確對于2015年三季度后拿地且成本過高的項目原則上不介入。此外，對于全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。觀察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢。這也意味著，目前上市房企的直接融資成本正在加大。

經(jīng)分析，房企資金面寬裕是地王潮涌現(xiàn)的導火索之一。去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，以房企發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5-6%，并且規(guī)模也較大，品牌房企幾十億的發(fā)債規(guī)模很常見，再加上去年下半年至今房企銷售業(yè)績不錯，房企資金面并不存在太大的壓力。從A股上市房企公司債的發(fā)行來看，目前融資成本略有上升。對于房企來說，最為寬松的融資窗口期或已過去，后續(xù)的融資壓力將上升。隨著資金成本的提升和市場銷售的降溫，房企資金最寬松的時期正在逐漸消逝。且由于今年以來國內(nèi)融資規(guī)模較大，若后續(xù)市場不能持續(xù)回暖，企業(yè)可能會陷入新一輪的償債壓力中。隨之而來的則是房企資金鏈緊繃，甚至有可能出現(xiàn)斷裂，為了拯救這一局面。大多房地產(chǎn)公司都開啟了網(wǎng)貸模式，涉足金融領域，為自己的主業(yè)保駕護航。

截至目前，涉足互聯(lián)網(wǎng)金融的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目已超過50家，其中包括萬達、綠地、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等知名地產(chǎn)商。相關數(shù)據(jù)顯示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企業(yè)通過各種方式進入互聯(lián)網(wǎng)金融領域，資金投入超過200億元。工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局P2P網(wǎng)貸，工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)涉足互聯(lián)網(wǎng)金融。這是由P2P網(wǎng)貸自身的性質(zhì)和功能的優(yōu)勢決定的。網(wǎng)貸借助互聯(lián)網(wǎng)的和擴散性，可以在資金端成為“吸金泵”，快速聚集大量資金，在借款端，可以憑借自身企業(yè)的業(yè)務優(yōu)勢，完成圍繞自身企業(yè)供應鏈上的企業(yè)甄選與風控，可以說，對于企業(yè)來講，通過P2P網(wǎng)貸入場金融。

最新消息顯示，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比增長6.1%，增速比1—5月回落0.9個百分點，比上年同期增速提高了1.5個百分點。對此，政府因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務設施，提高住房吸引力。一、二線等住房供應緊張的城市要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設施面積。而這些舉措也是在幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解當前資金鏈緊張的困局。宏皓教授表示，對于改善目前房地產(chǎn)困境的方法只有進行轉(zhuǎn)型升級。

宏皓教授是中國講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級唯一實戰(zhàn)專家，講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會運用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拓寬融資渠道，必須了解資本市場，能夠運用資本運作在資本市場提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學術著作，對銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務也要深入研究。

可目前在中國講資本運作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個條件，很多老師連資本市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢都不了解，只知道基本的資本運作和融資簡單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風險，徹底解決長遠發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級導師金融學家宏皓教授來幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。授課歷程包括：

2014年7月15日，著名金融學家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級導師——宏皓，為房地產(chǎn)公司講授了《用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》，課程中詳細解釋了互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)行業(yè)中的運用；在互聯(lián)網(wǎng)時代下，如何把握未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心機遇；以及如何與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合的實際操作策略，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高盈利能力。

2015年3月27日，著名金融學家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級權威專家——宏皓，受邀給成都新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》，課程詳細講解了投融資的創(chuàng)新方法以及房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級的方法，如何運用產(chǎn)業(yè)基金的運作流程，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展提出了落地的實施策略。