根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米。

另外2015年12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況。通過(guò)價(jià)格變動(dòng)情況分析，可得出全國(guó)樓市回暖跡象明顯。要知道，這輪“暖冬行情”是持續(xù)1年零9個(gè)月的政策持續(xù)發(fā)力之后出現(xiàn)的。自2014年3月起，先是地方政府“猶抱琵琶半遮面式”地救市，然后過(guò)渡到地方政府公開(kāi)救市，最后進(jìn)入國(guó)家層面。到了最近，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”甚至成為政治局會(huì)議討論的重要問(wèn)題。

樂(lè)觀看待，未來(lái)一段時(shí)間還會(huì)有更多“救市”的新舉措出臺(tái)。樓市繼續(xù)回暖是沒(méi)有問(wèn)題的。但筆者真正想強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于三四五線城市來(lái)說(shuō)，這種回暖力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，能不能持久也很難說(shuō)。

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)正經(jīng)歷著一個(gè)“結(jié)構(gòu)性衰退”的特殊階段。一邊是一線城市房?jī)r(jià)“加速趕頂”，個(gè)別地方房?jī)r(jià)如瘋牛破欄，新房賣到10萬(wàn)以上也不奇怪。同時(shí)，地王紛紛拿地，而拿到的地價(jià)卻遠(yuǎn)比周邊樓價(jià)要高得多。這說(shuō)明各路資金都在一線城市的樓市中博弈。

而另一邊卻是三四線城市去庫(kù)存舉步維艱，正因受高庫(kù)存壓力的影響，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來(lái)的新低，幾乎要落入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

面對(duì)如此僵局，決策層已經(jīng)高度重視。李克強(qiáng)總理在多次講話中提出房地產(chǎn)的去庫(kù)存是一項(xiàng)緊迫的任務(wù)?？偫碇毖圆恢M地說(shuō)“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)，去庫(kù)存問(wèn)題也沒(méi)有解決?！蓖瑫r(shí)，最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在分析部署2016年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，引人注目的一項(xiàng)任務(wù)是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商降價(jià)等手段擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

綜合分析，筆者認(rèn)為：2016年中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入長(zhǎng)期下降通道。

因?yàn)樵趪?guó)家支持房地產(chǎn)大背景下，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有跑贏通脹。這就是目前中國(guó)樓市的慘烈真相。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“慢熊市”，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了，甚至是慘烈的下跌。最慘的是此前漲幅過(guò)大的溫州，5年房?jī)r(jià)下跌了24%。所以，持有溫州的房子，真實(shí)的虧損是55.3%。能在未來(lái)跑贏或者接近跑贏“真實(shí)通脹”的，只有一線城市。在一線城市里，也不是全部片區(qū)都可以跑贏真實(shí)通脹，只有重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，比如深圳的前海寶中、龍華才能跑贏通脹。

“慢熊市”的最大實(shí)惠，將被95后、00后們獲得，他們中絕大多數(shù)人（一線城市以外的），將不會(huì)像80后一樣，被房?jī)r(jià)壓迫得喘不過(guò)氣來(lái)，這是房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)福利。在三四五線城市，住宅正在回歸本來(lái)的含義，這沒(méi)有什么不好。只是從投資角度來(lái)看，這里的房子投資價(jià)值大大降低了。一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，雖然某些年份也會(huì)跑輸“真實(shí)通脹”，但它們按照人民幣計(jì)價(jià)，仍然會(huì)漲下去，直到你目瞪口呆。

所以決策層下定決心要化解二、三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存，但如果對(duì)一線城市也是網(wǎng)開(kāi)一面的放松，那么舊的泡沫沒(méi)有去除，新的金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫卻又在積驟中。無(wú)論是當(dāng)年的日本，還是美國(guó)的次貸危機(jī)，其教訓(xùn)都說(shuō)明，房地產(chǎn)高潮的“尾部階段”，是利潤(rùn)最豐厚，最讓人心潮澎湃、腎上腺高漲的時(shí)候，也是市場(chǎng)極易失控、隨時(shí)會(huì)變臉的時(shí)候，沸點(diǎn)一不小心就成為頂點(diǎn)。個(gè)人炒房被套高位也就罷了，但是動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)/套的一線城市房?jī)r(jià)要是破了，金融風(fēng)險(xiǎn)肯定是難以估量的?！　?span lang="EN-US">

中國(guó)房地產(chǎn)首要任務(wù)就是防范當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)，遏制住一線城市泡沫風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步膨脹。而對(duì)于三四線城市則通過(guò)將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化為廉租房、保障房解決城市低收入者的住房需求。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈而言，房地產(chǎn)的輝煌期已過(guò)。為謀長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)真正需要做的是：將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)供給。需要通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)、企業(yè)兼并重組等，完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是通過(guò)建立購(gòu)租并舉的住房制度，解除對(duì)住房租賃投資的限制，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)這個(gè)“短板”，給住房消費(fèi)提供一個(gè)更加公平的租買選擇環(huán)境。另外還可以兼并重組、轉(zhuǎn)型升級(jí)、走出國(guó)門(mén)等方式另尋出路，也不失為明智之舉。