董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。
董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。”他認(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?/span>
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。
董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) )以下為訪談實(shí)錄：
房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng)
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？
董藩將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) ：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。
另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。
當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。“一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁矗坎豢赡茉俪鰢?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月 董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。“一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁矗坎豢赡茉俪鰢?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？
董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。
你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌恕⑷谌?。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？
董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。
高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？
董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。
前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌恕⑷谌?。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。看一看全世界房?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。
為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) )網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。”他認(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？
董藩 董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。
如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。看一看全世界房?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) )董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。
還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁矗坎豢赡茉俪鰢?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁矗坎豢赡茉俪鰢?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) )你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。
如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌恕⑷谌?。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。“一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。
而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？
董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。
網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。”他認(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁矗坎豢赡茉俪鰢?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。看一看全世界房?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 房產(chǎn)稅就是嚇唬人
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？
董藩還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?/p>
第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌恕⑷谌?。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。
我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。
還有很多前提都決定了這些搞不了。
另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊董藩 董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。
限購(gòu)違憲容易取消難
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。
董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？
什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。
請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。”政府基于財(cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁矗坎豢赡茉俪鰢?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆?。GDP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。看一看全世界房?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 董藩：可以買房子？
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。
董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。
有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。”他認(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高。看一看全世界房?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？
董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。
董藩：房?jī)r(jià)下跌不利中國(guó)經(jīng)濟(jì) 2012-06-06 來(lái)源: 網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 點(diǎn)擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)《意見中國(guó)－－網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠(chéng)地表達(dá)觀點(diǎn)，盡管這些觀點(diǎn)飽受爭(zhēng)議，但他相信時(shí)間會(huì)站在他這一邊。他主張學(xué)者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動(dòng)？ 董藩（微博）認(rèn)為，對(duì)地方政府放松調(diào)控的指責(zé)并不合理。地方政府有財(cái)政壓力，因此必然松動(dòng)調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要?！彼J(rèn)為各地房?jī)r(jià)是各地競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！耙话阏f(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?！闭谪?cái)稅理由，不會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯(cuò)了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房?jī)r(jià)大跌受損最大的是工薪階層。房?jī)r(jià)只能穩(wěn)不能跌。 董藩認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會(huì)遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說(shuō)開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當(dāng)成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對(duì)房屋限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)干預(yù)契約，違背憲法精神。限購(gòu)出臺(tái)容易，但想取消卻很難，于是只能長(zhǎng)期化，時(shí)緊時(shí)松。 董藩主張學(xué)者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認(rèn)為很多學(xué)者迎合官員和大眾，有良心的學(xué)者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學(xué)者。 以下為訪談實(shí)錄： 房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)o法維持只能松動(dòng) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說(shuō)，可以買房了，您說(shuō)出這個(gè)話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化做了這樣一個(gè)判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定不移地壓價(jià)”，但是總理最近的兩次談話語(yǔ)氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對(duì)不重要的位置上，為什么呢？因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了極大的威脅，地方的財(cái)政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實(shí)問題比較嚴(yán)重，這樣的話整個(gè)的政策，保增長(zhǎng)這塊可能就更突出了。毫無(wú)疑問，盡管我們不直接松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會(huì)間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會(huì)有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團(tuán)公司，他通過(guò)其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過(guò)去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點(diǎn)，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個(gè)樓盤，這樣的話未來(lái)幾年你上班的成本，上學(xué)的成本、交通和時(shí)間兩個(gè)方面都會(huì)大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當(dāng)然了，這不是說(shuō)你買完房子之后還會(huì)像2009年春天那樣暴漲，因?yàn)楫吘箛?guó)家層面限購(gòu)政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個(gè)表態(tài)有了變化，我們這里也有一個(gè)資料，就說(shuō)是在4月13號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議強(qiáng)調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果”但是5月30號(hào)溫家寶總理就提出說(shuō)“要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個(gè)穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個(gè)政策不會(huì)再變化了，至少不會(huì)像更嚴(yán)厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過(guò)去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當(dāng)去年一月份出現(xiàn)了今天正在實(shí)行的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，我們就知道那是底部，因?yàn)槭裁?？不可能再出?yán)厲政策，而且這個(gè)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些致命的影響。因?yàn)楫吘拐麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)家的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在保增長(zhǎng)的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，政府生怕出現(xiàn)過(guò)度的反彈，帶來(lái)更大的輿論壓力，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中它必須拿捏好這個(gè)分寸。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個(gè)城市做出了房地產(chǎn)政策的一個(gè)微調(diào)，其中有10個(gè)城市是通過(guò)改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說(shuō)兩、三個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)，都被叫停了。這個(gè)可不可以說(shuō)中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向是釋放剛需？ 董藩：我們會(huì)看到，越來(lái)越多的城市放松對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，當(dāng)然了，他們只是在地方政府這個(gè)有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動(dòng)用了公積金這個(gè)措施？因?yàn)楣e金是在地方政府手中掌握著，所以動(dòng)用那個(gè)政策他們自己說(shuō)了算。讓政府生存下去，這毫無(wú)疑問比控制房?jī)r(jià)上漲更重要。 在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方的財(cái)力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無(wú)疑問必須讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易。當(dāng)然引發(fā)，當(dāng)然促使大家，當(dāng)然讓大家在參加到交易活動(dòng)當(dāng)中來(lái)，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動(dòng)腦筋、想辦法。 你所說(shuō)的叫停是前一段時(shí)間，如果最近采取一點(diǎn)措施，他也未必會(huì)叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營(yíng)業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會(huì)是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我這里還有一個(gè)資料，是一個(gè)政策部門的人士，他對(duì)于穩(wěn)定的一個(gè)看法。他說(shuō)其實(shí)中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個(gè)思路，應(yīng)該是希望有一個(gè)三全其美的辦法，就是既能降低房?jī)r(jià)，又能促成成交量，另外也能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，您認(rèn)為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說(shuō)法太美好，但是不現(xiàn)實(shí)，沒有辦法做到這一點(diǎn)。 高房?jī)r(jià)體現(xiàn)高競(jìng)爭(zhēng)力 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：媒體輿論喜歡指責(zé)地方政府沒有嚴(yán)格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來(lái)，地方政府沒有去嚴(yán)格遵守這個(gè)調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當(dāng)家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個(gè)外來(lái)的人，看著那個(gè)兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對(duì)她進(jìn)行一些評(píng)論也很正常。而且為什么媒體喜歡評(píng)論這個(gè)？因?yàn)槊襟w現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房?jī)r(jià)下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時(shí)候，首先從媒體角度來(lái)講他是不干的。 前期揚(yáng)州也好，或者說(shuō)其他廣東的某個(gè)市也好，他們?cè)诰仁械臅r(shí)候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說(shuō)在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因?yàn)樗彩懿涣肆恕DP下滑速度太快，地方財(cái)政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動(dòng)也就成為一個(gè)必然。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)和地方競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)關(guān)系，您說(shuō)城市的價(jià)值越高，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，那它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是越高的，想請(qǐng)您在這里詳細(xì)的解釋一下這一點(diǎn)。 董藩：房地產(chǎn)價(jià)格是很多因素綜合作用的反映。一般說(shuō)來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，它的城市功能越強(qiáng)大，所以房?jī)r(jià)就越高?？匆豢慈澜绶?jī)r(jià)最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場(chǎng)化的，房?jī)r(jià)都很高，都七、八萬(wàn)，八、九萬(wàn)甚至更高，這些地方為什么房?jī)r(jià)高？其實(shí)城市的功能都是非常強(qiáng)大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無(wú)疑問在中國(guó)城市功能是最強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)上是極強(qiáng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強(qiáng)的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級(jí)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機(jī)會(huì)比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富量大，分配的時(shí)候收入也偏高，所以我們看到無(wú)數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對(duì)待房?jī)r(jià)，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房?jī)r(jià)降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個(gè)人正確對(duì)待房?jī)r(jià)，正確對(duì)待這個(gè)城市，也使我們的政府能夠在相對(duì)理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個(gè)政策，政策更科學(xué)，更理性。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進(jìn)行了一些改革，有學(xué)者就期待深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進(jìn)入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進(jìn)呢？ 董藩：這個(gè)其實(shí)是有深刻的社會(huì)背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題是合理的，但是按我們國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們?cè)谶@里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個(gè)動(dòng)力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說(shuō)就是村委會(huì)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國(guó)家政府，讓國(guó)家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場(chǎng)對(duì)接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財(cái)政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財(cái)政收入是來(lái)自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個(gè)數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴(yán)厲打壓的情況下，仍然占地方財(cái)政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當(dāng)然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，是違反計(jì)劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說(shuō)我們要堅(jiān)決治理，但實(shí)際是沒有辦法采取行動(dòng)，因?yàn)橐呀?jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)?qiáng)行把它推倒，毫無(wú)疑問也會(huì)產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個(gè)事情。中央政府也不敢下這個(gè)令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說(shuō)它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。
曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。
將很多剛性需求阻擋在購(gòu)房的隊(duì)伍之外了，您認(rèn)為這個(gè)限購(gòu)政策什么時(shí)候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說(shuō)的非常對(duì)。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說(shuō)第二套，其實(shí)這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來(lái)你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說(shuō)這個(gè)需求是剛性不？所以限購(gòu)這個(gè)政策我們不主張，因?yàn)閺牡览砩蟻?lái)講，限購(gòu)政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因?yàn)檫@兩個(gè)法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個(gè)房子，是一個(gè)商品房，是個(gè)商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費(fèi)者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說(shuō)你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對(duì)不對(duì)？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個(gè)人到商場(chǎng)里買衣服，不行，你穿衣服來(lái)的，你得脫光了來(lái)，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實(shí)沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴(yán)重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 請(qǐng)得神送不得神，這個(gè)政策原本不該有，但是一旦搞出來(lái)之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來(lái)我們搞了戶籍制度，實(shí)行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個(gè)政策可能松動(dòng)，但是不會(huì)立刻取消，為啥？擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購(gòu)限貸政策，很有可能長(zhǎng)期化，只不過(guò)不是這種嚴(yán)厲程度長(zhǎng)期化，而是有所松動(dòng)的長(zhǎng)期化。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：還有一個(gè)我們看到一個(gè)新聞，說(shuō)是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說(shuō)就是要放開有十萬(wàn)個(gè)的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這個(gè)工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個(gè)松動(dòng)限購(gòu)政策的一個(gè)辦法。 董藩：對(duì)，這就是我說(shuō)的，地方要采取措施自救的一個(gè)表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)者很少 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭(zhēng)議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)一些反市場(chǎng)的話，確實(shí)非常對(duì)老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呢，您覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心是怎么樣評(píng)價(jià)呢？ 董藩：我們總是試圖去評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心。我覺得對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，重要的是什么？他的語(yǔ)言，重要是他言論的科學(xué)性和客觀性，是否尊重事實(shí)，是否尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)這個(gè)問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，而且這個(gè)行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說(shuō)實(shí)話，說(shuō)實(shí)話可能就意味著挨罵，說(shuō)實(shí)話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說(shuō)實(shí)話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個(gè)什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習(xí)慣了，也無(wú)所謂了，因?yàn)樯鐣?huì)上總是存在這種人。 我客觀的說(shuō)，迎合老百姓，順著老百姓去說(shuō)，一般情況都是錯(cuò)的。為什么呢？老百姓是誰(shuí)呀？老百姓回到生活當(dāng)中來(lái)是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長(zhǎng)遠(yuǎn)；只管小家庭，不管大社會(huì)。如果政治家、學(xué)者也去迎合眼前，毫無(wú)疑問我們所有的政策都是短期的，我們會(huì)制造出很多的麻煩，比如說(shuō)房?jī)r(jià)的問題。 曾經(jīng)有兩個(gè)很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中有一個(gè)人的影響應(yīng)該說(shuō)也不比我弱。我問他，我說(shuō)你說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我問你幾個(gè)問題，你如果能回答得了，我就認(rèn)可他能夠征，回答不了證明是你在胡說(shuō)，結(jié)果三個(gè)問題他一個(gè)也回答不了。但是他換一個(gè)場(chǎng)合他還這么說(shuō)。所以我們希望學(xué)者的觀點(diǎn)不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學(xué)決策。我希望更多的學(xué)者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)、尊重客觀事實(shí)，而不是去迎合一些人，讓那些人說(shuō)你好。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和知識(shí)之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說(shuō)的話，我就希望這個(gè)人是尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尊重科學(xué)的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) ) 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您對(duì)于中國(guó)的良心經(jīng)濟(jì)學(xué)家您認(rèn)為有哪幾位呢？
董藩還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏?？我們不?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng)：在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面有著相當(dāng)修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但是我們看到大家不一樣，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該站在一個(gè)球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既考慮小家庭，又考慮大社會(huì)，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。
如果一定要讓我回答，應(yīng)該說(shuō)還是有一些學(xué)者我非常佩服的，你比如說(shuō)像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對(duì)中國(guó)的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家層面，實(shí)際上是一個(gè)思想家。
茅于軾老先生也有很多觀點(diǎn)也是對(duì)的，當(dāng)然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點(diǎn)不對(duì)，為什么呢？他不是態(tài)度不對(duì)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解還是很有限的。比如說(shuō)在北大，在清華，我們還看到有些學(xué)者，他們本著一個(gè)客觀公正、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，研究中國(guó)的政策，所以這都讓人尊重。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問題。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡(jiǎn)單的用好和壞來(lái)衡量，形成今天這個(gè)格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個(gè)最基本的客觀原因是啥？我們過(guò)去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機(jī)救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)，起動(dòng)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說(shuō)連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來(lái)了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個(gè)大的原因。 再加上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們大規(guī)模的城市化過(guò)程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長(zhǎng)，還有一個(gè)原因改變家庭在裂變，過(guò)去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？?jī)煽谌?、三口人。所以原?lái)的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個(gè)非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說(shuō)離婚的跟過(guò)去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過(guò)去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個(gè)方面我能講八、九個(gè)方面。個(gè)別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)不同的時(shí)候，我們判斷市場(chǎng)肯定是會(huì)有毛病。所以我一直強(qiáng)調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對(duì)待市場(chǎng)，我也希望一些大學(xué)問家，不是去迎合一些輿論，而要引導(dǎo)這些輿論正確對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有一個(gè)是，我們之前剛才一直談到，有一個(gè)規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說(shuō)政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房?jī)r(jià)反而會(huì)越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說(shuō)政府應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓(xùn)呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長(zhǎng)時(shí)間思路上是錯(cuò)的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵(lì)開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，所以以往越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個(gè)月來(lái)幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國(guó)土資源部門在講什么？說(shuō)我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個(gè)數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當(dāng)中有很多不具備開發(fā)條件，比如說(shuō)拆遷的問題，比如說(shuō)大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個(gè)地方來(lái)，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動(dòng)房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個(gè)問題，第一，老百姓對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有很科學(xué)、很理性的認(rèn)識(shí)的，沒有專業(yè)知識(shí)的，他按照對(duì)普通商品的理解來(lái)理解這個(gè)事情，本身就是錯(cuò)的。第二，源于對(duì)政府的一個(gè)信任。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時(shí)候，往往過(guò)多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的時(shí)候，所以我們回過(guò)頭來(lái)我們要說(shuō)這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場(chǎng)，一定要尊重市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自動(dòng)的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價(jià)格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵(lì)多蓋飯店，或者說(shuō)不限制他們開飯店，用不了多久就會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價(jià)格一定是高的，飯菜的價(jià)格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，什么樣的房?jī)r(jià)下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個(gè)問題。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，老百姓歡欣鼓舞。房?jī)r(jià)下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完蛋了，地方政府稅收上不來(lái)，沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來(lái)了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說(shuō)這個(gè)話沒有房的人會(huì)罵我，會(huì)很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們?cè)趪?yán)厲打壓房?jī)r(jià)的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來(lái)租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說(shuō)，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無(wú)懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個(gè)調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這里還有一個(gè)資料，說(shuō)是關(guān)于中國(guó)住房自有率的一個(gè)數(shù)據(jù)，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭(zhēng)議，比如說(shuō)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因?yàn)榫W(wǎng)友表達(dá)意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說(shuō)呢？他們?cè)谧鲞@個(gè)調(diào)研的時(shí)候會(huì)研究怎么樣使這個(gè)調(diào)查更科學(xué)，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)更接近于事實(shí)。我們過(guò)去提過(guò)說(shuō)86%以上，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個(gè)數(shù)字是動(dòng)態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過(guò)去曾經(jīng)提這個(gè)數(shù)字，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)袁局長(zhǎng)給批判了，我們倆也產(chǎn)生過(guò)這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭(zhēng)吵，事實(shí)上他說(shuō)的那個(gè)根本就不對(duì)，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說(shuō)法，說(shuō)很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因?yàn)榫W(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對(duì)這個(gè)數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺(tái)，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購(gòu)政策，您認(rèn)為這個(gè)政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個(gè)問題由來(lái)已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當(dāng)中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實(shí)施。所以我曾經(jīng)寫過(guò)一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)》，到今天我也認(rèn)為我們沒有辦法去搞這個(gè)房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，把限購(gòu)政策給它替代了，現(xiàn)在來(lái)看不可能，為什么呢？告訴大家，實(shí)施這個(gè)房產(chǎn)稅第一個(gè)理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個(gè)房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個(gè)理論問題，我不詳細(xì)去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 而且我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國(guó)家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財(cái)產(chǎn)，所以這是不對(duì)的，凡是搞房產(chǎn)稅的國(guó)家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國(guó)搞是行不通的，因?yàn)楫吘雇恋夭皇撬接械摹?第二個(gè)是什么？我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是什么？我們要理順?biāo)蟹慨a(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭(zhēng)結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭(zhēng)取得了徹底的勝利，我們知道在每個(gè)人手里到底有多少套房子，我們?cè)偃パ芯窟@個(gè)房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個(gè)事情才實(shí)施，而反腐敗斗爭(zhēng)這個(gè)事情是很難的，當(dāng)然要做，但是非常非常難，需要時(shí)間。 還有一個(gè)問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來(lái)，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來(lái)，2那么2006年以前的房子在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個(gè)搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個(gè)大的前提是什么，老百姓愿意交這個(gè)稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個(gè)稅搞得很清楚，你交了這個(gè)稅，這個(gè)稅都是地稅，直接用到咱們這個(gè)社區(qū)，修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者是提高教學(xué)質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國(guó)，這個(gè)錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會(huì)對(duì)抗的。 最關(guān)鍵的一點(diǎn)，它和征個(gè)人所得稅不一樣，個(gè)人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時(shí)候就把這筆稅扣掉了，如果個(gè)人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來(lái)的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個(gè)問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評(píng)估完了說(shuō)你該交，你今天交3萬(wàn)，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫?huì)去交，已經(jīng)在我們手里了，全民性的可能會(huì)對(duì)抗。 我開過(guò)玩笑，我說(shuō)啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個(gè)數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們?cè)诤芏嘈^(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)，何況一個(gè)國(guó)家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來(lái)征？如果按照物業(yè)的價(jià)值征，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價(jià)值多少？可能價(jià)值三百萬(wàn)、四百萬(wàn)，征1%也要交三、四萬(wàn)，但是這個(gè)老房子住的是誰(shuí)？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個(gè)下崗，只有一個(gè)人上班，一個(gè)月掙兩千，你能征上來(lái)嗎？你征不上來(lái)。 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個(gè)政策說(shuō)今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個(gè)呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個(gè)什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評(píng)價(jià)他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來(lái)的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導(dǎo)人的思維，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人決策的評(píng)價(jià)，這里我就不去談了。 限購(gòu)違憲容易取消難 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：另外一個(gè)政策，就是限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策目前是已經(jīng) 但是我們同時(shí)看到，更多的學(xué)者其實(shí)放棄了什么？對(duì)規(guī)律的尊重，對(duì)客觀事實(shí)的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認(rèn)為這是錯(cuò)的。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家良心問題，的確是一個(gè)話題，但是我們要討論什么才是良心。
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