受過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響，一直維持著激進(jìn)發(fā)展速度的央企地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)[2.92% 資金 研報(bào)]增長(zhǎng)速度開(kāi)始有所放緩。3月17日，保利地產(chǎn)發(fā)布的年度報(bào)告顯示，過(guò)去一年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額為1366.8億元，雖同比增長(zhǎng)9.1%，但已經(jīng)遠(yuǎn)低于2013年23.15%的增速。

“今年無(wú)論是投資拓展還是新開(kāi)工，我們的態(tài)度都是偏謹(jǐn)慎?！北＠禺a(chǎn)董秘黃海在機(jī)構(gòu)投資者交流會(huì)上表示，今年保利的重點(diǎn)是集中去庫(kù)存，新開(kāi)工面積則主要看去庫(kù)存的速度：“總體而言，今年的推盤(pán)策略會(huì)很靈活。”

面對(duì)地產(chǎn)主業(yè)的不確定性，保利地產(chǎn)方面透露，今年將繼續(xù)整合相關(guān)資源，謀求在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等方面的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，包括走出海外市場(chǎng)，學(xué)習(xí)海外的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)模式。

庫(kù)存巨大

盡管市況不佳，但數(shù)據(jù)顯示，去年保利地產(chǎn)在投資拓展上仍在加速。根據(jù)公告顯示，2014年全年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工面積1772萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.7%；竣工面積1363萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%；在建面積4968萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.2%。

在土地獲取方面，保利地產(chǎn)去年全年共新增40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1231萬(wàn)平方米，總地價(jià)429億元，平均樓面地價(jià)為3485元/平方米，較2013年的3111元/平方米上漲了12%；新增權(quán)益容積率面積861萬(wàn)平方米，權(quán)益比例69.9%，權(quán)益地價(jià)298億元。

但快速的投資增長(zhǎng)并未給保利帶來(lái)業(yè)績(jī)的整體提速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下滑直接影響了保利的銷(xiāo)售速度。去年保利地產(chǎn)的新推總貨值為1550億元，略低于年初1600億元的推盤(pán)計(jì)劃，去化率方面，全年新推產(chǎn)品的去化率為73%，低于2013年的水平；按總可售貨值1953億計(jì)算，保利去年的總貨值去化率還不足70%。

去化率不足直接導(dǎo)致其銷(xiāo)售增速乏力。去年保利實(shí)現(xiàn)的簽約銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為1066.61萬(wàn)平方米和1366.76億元，僅同比分別增長(zhǎng)0.21%和9.09%，相較于過(guò)去幾年平均20%的增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放緩，唯一提升明顯的指標(biāo)只有市場(chǎng)占有率，2014年的市場(chǎng)占有率增長(zhǎng)了0.25個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到了1.79%。

截至2014年底，保利地產(chǎn)的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長(zhǎng)了273億元，增幅為11.38%，庫(kù)存余額是其2014年合同銷(xiāo)售額的2倍，是所有龍頭企業(yè)中庫(kù)存壓力最大的房企：同期碧桂園[0.00%]的存貨水平只有1000億元左右，而萬(wàn)科的存貨估計(jì)也不會(huì)超過(guò)其同期銷(xiāo)售額的1.5倍。

“在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，過(guò)多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)，魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)?！痹谌ツ甑椎娜f(wàn)科投資者交流會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮曾發(fā)出這樣的警示，其認(rèn)為“現(xiàn)金回款才是真正的銷(xiāo)售”。

顯然，保利目前正面臨著存貨巨大的壓力，較高的存貨余額已經(jīng)在考驗(yàn)保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流。去年同期，保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-104.58億元，已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)值，現(xiàn)金流的壓力顯而易見(jiàn)。

“去庫(kù)存不只是保利的問(wèn)題，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)1~2年的共性問(wèn)題。保利將根據(jù)市場(chǎng)變化合理安排開(kāi)工進(jìn)度，保證持續(xù)的貨量供應(yīng)?！北＠禺a(chǎn)總經(jīng)理朱銘新表示，當(dāng)前的市場(chǎng)回暖情況低于預(yù)期，部分城市公司項(xiàng)目存貨水平依舊偏高，這對(duì)于公司未來(lái)的推貨以及銷(xiāo)售進(jìn)度都有所影響。

據(jù)朱銘新透露，今年保利計(jì)劃新開(kāi)工的面積是1500萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工1450萬(wàn)平方米，兩個(gè)指標(biāo)較去年都有明顯下降。在新推貨量方面，今年計(jì)劃推售的貨量在1600億~1800億元之間，推貨窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售貨量中，一二線城市項(xiàng)目占比預(yù)計(jì)在80%左右。而對(duì)于土地拓展計(jì)劃，保利目前還沒(méi)有明確的投入預(yù)算。

顯然，調(diào)整開(kāi)工計(jì)劃只是保利的權(quán)宜之計(jì)，為緩解迫在眉睫的現(xiàn)金流壓力，在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，保利還公布了一份百億元的融資計(jì)劃：擬定向增發(fā)不超過(guò)11.5億股，募集100億元，發(fā)行價(jià)格不低于8.74元/股，募集資金主要用于南京保利中央公園等11個(gè)位于一二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。在該計(jì)劃中，保利地產(chǎn)實(shí)際控制人保利集團(tuán)將承諾認(rèn)購(gòu)5億~15億元。

在該筆融資完成之前，保利地產(chǎn)的有息負(fù)債總額為1262億元，其中2014年新增的金融機(jī)構(gòu)貸款就有620億元，負(fù)債率達(dá)到77.89%，處于行業(yè)較高水平。不少證券機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，該筆融資將有效緩解保利的資金瓶頸，增強(qiáng)其投資能力。

拓展新業(yè)務(wù)

與萬(wàn)科、恒大、碧桂園類(lèi)似的是，面對(duì)地產(chǎn)主業(yè)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，保利也期望在堅(jiān)守主業(yè)不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上探索新的業(yè)務(wù)單元。據(jù)保利地產(chǎn)董秘黃海透露，保利地產(chǎn)今年的新業(yè)務(wù)一方面將圍繞社區(qū)做文章，包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、房地產(chǎn)金融，另一方面也可能會(huì)通過(guò)并購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

過(guò)去一年，保利在新業(yè)務(wù)的探索上可謂小有成績(jī)。2014年保利地產(chǎn)旗下的信?；鹳Y金管理規(guī)模已經(jīng)突破280億元，同比增長(zhǎng)40%，連續(xù)三年排名行業(yè)第一；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面則建成了6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中北京“和熹會(huì)”養(yǎng)老公寓入住率接近7成，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)收支平衡；在持有商業(yè)上，持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積也近百萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)租金收入10.3億元，同比增長(zhǎng)13.1%。

“何謂地產(chǎn)新常態(tài)？就是舊秩序被打破，出現(xiàn)新平衡。如何適應(yīng)新秩序？強(qiáng)化主業(yè)，才是不二法門(mén)?；ヂ?lián)網(wǎng)只是工具，用好互聯(lián)網(wǎng)，服務(wù)主業(yè)是保利當(dāng)前思考的重點(diǎn)?！?，黃海表示，保利將主動(dòng)適應(yīng)地產(chǎn)新常態(tài)，圍繞保利潛在和現(xiàn)有的業(yè)主，利用互聯(lián)移動(dòng)平臺(tái)做好增值服務(wù)。

但鑒于相關(guān)產(chǎn)業(yè)目前的政策風(fēng)險(xiǎn)，保利地產(chǎn)并未打算在新業(yè)務(wù)方面投入更多的資源。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，目前國(guó)家的相關(guān)扶持政策并不明確，諸如扶持的對(duì)象、方式、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式等等都沒(méi)有詳細(xì)的操作細(xì)則?！拔覀儾桓乙幌伦油度牒艽筚Y源，而是采取試點(diǎn)的辦法，小規(guī)模地投入，待國(guó)家政策導(dǎo)向清楚之后，我們才會(huì)分析，到底是不是機(jī)會(huì)真的很大，機(jī)會(huì)能不能轉(zhuǎn)成一個(gè)有效的市場(chǎng)。”黃海表示。

事實(shí)上，從商業(yè)模式上看，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)并不具備任何的優(yōu)勢(shì)。持有重資產(chǎn)物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，然后通過(guò)服務(wù)費(fèi)的模式收回投資，對(duì)于任何一家追求資產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)企業(yè)都是難以解決的問(wèn)題。

值得注意的是，在國(guó)際化方面，保利地產(chǎn)也在向萬(wàn)科、碧桂園、富力等企業(yè)學(xué)習(xí)，開(kāi)始走出海外。據(jù)保利高層透露，保利已于2014年成立了海外事業(yè)部，考察了美國(guó)、澳大利亞等海外市場(chǎng)。目前的進(jìn)展的是，澳大利亞已有一個(gè)項(xiàng)目得到落實(shí)，另一個(gè)項(xiàng)目也接近落地。2015年，保利還將繼續(xù)關(guān)注美國(guó)、歐洲、東南亞等地區(qū)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。

“目前保利地產(chǎn)在海外落實(shí)的兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都不大，走出海外并不是為了獲得更多的收入來(lái)源?？傮w上，我們對(duì)海外市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，更多是學(xué)習(xí)海外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，以及運(yùn)作方式。就目前來(lái)講，保利地產(chǎn)還沒(méi)有把海外市場(chǎng)定位為一個(gè)很重要的、短期的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)單元。”黃海表示，保利地產(chǎn)會(huì)考慮海外資產(chǎn)在低位的時(shí)候，有一些并購(gòu)，獲取資產(chǎn)，以賺取資產(chǎn)配置在階段性的資本收益。