對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一屆政府與上屆政府最大不同，就是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生之變化，但很少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策?？梢哉f(shuō)，從2013年以來(lái)，新上任的政府不僅沒(méi)有對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出臺(tái)任何宏觀調(diào)控的政策，也沒(méi)有對(duì)住房市場(chǎng)變化發(fā)表什么言論。基本上采取了對(duì)上一屆政府的房地產(chǎn)政策完全默認(rèn)的方式。
在這種情況下，當(dāng)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，新政府對(duì)這種價(jià)格上漲采取默許的態(tài)度；當(dāng)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，盡管各地方政府采取了不少五花八門(mén)的救市政策，但是中央政府對(duì)此既不肯定也不反對(duì)。不過(guò)，中央政府與地方政府的態(tài)度有很大程度的不同，并認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整是正常。不打壓也不救市。這與以往中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度有一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。如果是這樣，十八屆三中全會(huì)“讓市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”的精神有可能在房地產(chǎn)市場(chǎng)得到逐漸地落實(shí)。
不過(guò)，當(dāng)前住房市場(chǎng)對(duì)此仍然疑問(wèn)不小。因?yàn)?，?dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)，與消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)在定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格形成機(jī)制及運(yùn)作機(jī)制、市場(chǎng)供求關(guān)系等方面與消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)有根本性的差別。在投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展根本性逆轉(zhuǎn)，那么這個(gè)市場(chǎng)的周期性調(diào)整就會(huì)開(kāi)始。
但是，以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)周期性調(diào)整開(kāi)始，主要表現(xiàn)為不少投資者開(kāi)始退出市場(chǎng)，從而使住房市場(chǎng)需求突然間急劇下降，甚至于有些地方這種需求可能降到零。因?yàn)橥顿Y者預(yù)期到購(gòu)買(mǎi)住房無(wú)利可圖、甚至虧損時(shí)，他們根本不愿或不敢冒險(xiǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。不過(guò)，盡管投資性住房需求急劇下降，但持有住房的投資者及企業(yè)（特別是地方政府不讓企業(yè)降價(jià)銷(xiāo)售時(shí)）卻是不愿意按照住房市場(chǎng)的供求關(guān)系變化來(lái)調(diào)整價(jià)格，而是憑以往的經(jīng)驗(yàn)（特別是中國(guó)近十年住房的價(jià)格只漲跌，即使有時(shí)宏觀調(diào)控讓房?jī)r(jià)有所小波動(dòng)，最后還是讓房?jī)r(jià)漲上去）及住房投資特性，以為國(guó)內(nèi)住房的歷史又會(huì)重演，當(dāng)前房?jī)r(jià)微小下降然后又會(huì)漲上去，因此，這些投資者根本就不會(huì)把自己的房子通過(guò)價(jià)格調(diào)整賣(mài)出去，而是待價(jià)而沽。即使房地產(chǎn)企業(yè)要這樣做，也被地方政府阻止。這就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)真實(shí)寫(xiě)照。
不過(guò)，任何投資者是面對(duì)未來(lái)的，歷史經(jīng)驗(yàn)對(duì)投資者可參考，但還得看具體情況。因?yàn)?，這次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整不是政府政策所引發(fā)，而是金融市場(chǎng)條件變化及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化所導(dǎo)致，是市場(chǎng)使然。可以說(shuō)，一旦金融市場(chǎng)變化所引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，引發(fā)的住房市場(chǎng)周期性調(diào)整，并成為一種住房市場(chǎng)之發(fā)展趨勢(shì)，那么政府的短期政策要改變這種趨勢(shì)幾乎是不可能的。
比如，國(guó)內(nèi)央行最近要求商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款合理定價(jià)、要提高住房按揭貸款審批效率。但是，央行越是對(duì)商業(yè)銀行喊話，住房按揭貸款申請(qǐng)?jiān)绞抢щy、按揭貸款利率越是上升，何也？這完全是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的市場(chǎng)行為，是市場(chǎng)使然。因?yàn)?，?dāng)前的市場(chǎng)條件下，國(guó)內(nèi)銀行貸款成本全面上升，再加上銀行意識(shí)到住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加，商業(yè)銀行豈能損害自己利益來(lái)做這種貸款呢？特別是商業(yè)銀行的最終利潤(rùn)與個(gè)人利益直接掛鉤時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)央行喊話不會(huì)言聽(tīng)計(jì)從。這就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)市場(chǎng)周期性調(diào)整的市場(chǎng)力量。
既然當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房周期性調(diào)整是市場(chǎng)使然，中央政府也希望讓市場(chǎng)在這次住房市場(chǎng)周期性調(diào)整中起決定性作用，那么這種住房市場(chǎng)周期性調(diào)整的結(jié)果會(huì)是什么？又意味著什么？可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，其周期性調(diào)整也是第一次。而以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整一旦開(kāi)始，也就意味著整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期全面轉(zhuǎn)變。在投資市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)時(shí)，住房投資需求可能下降到零。因?yàn)檫@時(shí)投資者預(yù)期進(jìn)入市場(chǎng)就意味著虧損，并紛紛地退出市場(chǎng)。在這種情況下，不僅住房資產(chǎn)的價(jià)格水平可能進(jìn)一步下跌，而且金融市場(chǎng)條件會(huì)進(jìn)一步惡化，銀行及金融機(jī)構(gòu)更是不愿意向這個(gè)市場(chǎng)提供融資。
如此可能產(chǎn)生住房市場(chǎng)的惡性循環(huán)，直到住房市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。只有這時(shí)才可能有小量的住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)。在后一個(gè)市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)格完全由消費(fèi)者供求關(guān)系來(lái)決定。如果政府借勢(shì)對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)重新定義，并用稅收政策嚴(yán)重遏制住房投資投機(jī)，把住房市場(chǎng)固定在消費(fèi)市場(chǎng)意義上，那么不僅住房投資者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且國(guó)內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)也大增。在這種情況下，是否會(huì)引發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)、銀行危機(jī)及金融危機(jī)是相當(dāng)不確定的。如果中央政府預(yù)期到危機(jī)的發(fā)生，是否也會(huì)不救市而由市場(chǎng)來(lái)決定，那么也是相當(dāng)不確定的。
可見(jiàn)，無(wú)論是從市場(chǎng)邏輯來(lái)看，還是政策需要來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)不進(jìn)行周期性調(diào)整，是無(wú)法走出困境的。而國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整一旦開(kāi)始，不僅住房市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來(lái)，而且政府想收住這種周期性調(diào)整也是不可能。在這種情況下，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)可能面臨著許多不可預(yù)測(cè)的危機(jī)，如美國(guó)2008年金融危機(jī)爆發(fā)一樣。對(duì)此國(guó)人考慮到了嗎？不過(guò)，對(duì)國(guó)際市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，則對(duì)此十分關(guān)注了！