中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢(shì)模式與發(fā)展格局（轉(zhuǎn)載）

【馮鵬程教授導(dǎo)言】: 我國(guó)巨大的老齡化人口基數(shù)將為養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間，因而保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、醫(yī)院、服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛投身這個(gè)新興領(lǐng)域，以開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)及配套服務(wù)的方式切入市場(chǎng)。然而，與主流的居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式相比，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還很弱小，想要占領(lǐng)市場(chǎng)，除了提供完善的硬件設(shè)施，還必須有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，以及足夠的市場(chǎng)教育、和軟件服務(wù)能力。下文較簡(jiǎn)潔清晰地概況了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和格局。

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　　在國(guó)內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個(gè)領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。中國(guó)社會(huì)老齡化趨勢(shì)是推動(dòng)此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因。當(dāng)基本住宅需求超額供給之后，升級(jí)的生活方式需求成為主要推動(dòng)力量。體面、愜意的養(yǎng)老，就是生活方式優(yōu)化提升的一個(gè)最好代表。

　　因此近兩年，業(yè)內(nèi)同行都在議論、研究養(yǎng)老地產(chǎn)。對(duì)于業(yè)界來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)嶄新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而且這個(gè)市場(chǎng)目前正受到國(guó)家、政府的高度重視。從2012年開(kāi)始不斷出臺(tái)的各類(lèi)養(yǎng)老政策，正是最好的例證。

　　我們可以發(fā)現(xiàn)，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進(jìn)，遍地開(kāi)花。與此同時(shí)，國(guó)家政策也在全面配套，覆蓋了全社會(huì)的養(yǎng)老體系，這種體系涵蓋了金融、醫(yī)療、房地產(chǎn)、社會(huì)保障等多個(gè)方面。

　　在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類(lèi)專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老，市場(chǎng)各類(lèi)媒體分析、案例報(bào)道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢(shì)，用簡(jiǎn)潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢(shì)，概括如下:

　　一、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當(dāng)前政府和各類(lèi)社會(huì)組織的重點(diǎn)任務(wù)。用國(guó)務(wù)院印發(fā)的2013年35號(hào)文件的定義，當(dāng)前中國(guó)社會(huì)“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場(chǎng)發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問(wèn)題還十分突出”。

　　有需求就有市場(chǎng)。正是因?yàn)檫@樣不健全的環(huán)境和巨大的市場(chǎng)需求，為企業(yè)界帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。

　　二、正值政策紅利窗口期，市場(chǎng)機(jī)會(huì)值得把握。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個(gè)全社會(huì)參與的過(guò)程，為了配合市場(chǎng)需求，政府頻繁出臺(tái)各類(lèi)鼓勵(lì)政策，為開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)發(fā)展契機(jī)。在政策紅利的驅(qū)動(dòng)下，社會(huì)各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國(guó)家鼓勵(lì)性政策機(jī)會(huì)并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機(jī)會(huì)，等到市場(chǎng)供給泡沫形成，便基本沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個(gè)機(jī)會(huì)窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個(gè)機(jī)會(huì)期間獲得土地，同時(shí)研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等到項(xiàng)目建設(shè)完工時(shí)，服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個(gè)跟時(shí)間賽跑的挑戰(zhàn)。因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)還沒(méi)有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個(gè)喘氣的機(jī)會(huì)，允許市場(chǎng)試錯(cuò)，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開(kāi)發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯(cuò)的企業(yè)倒掉作為墊背。一將功成萬(wàn)骨枯，正如首富萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)封帝的榮耀背后，多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上。

　　三、不能盲目樂(lè)觀地估計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會(huì)主流養(yǎng)老方式。正如國(guó)務(wù)院35號(hào)文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系?！币虼耍彝ヰB(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實(shí)依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對(duì)活躍長(zhǎng)者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。如果離兩項(xiàng)距離都很遠(yuǎn)，那失敗的概率就會(huì)比較高。

　　四、沒(méi)有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護(hù)理資源是其中的核心。沒(méi)有醫(yī)療資源的依托，只是營(yíng)銷(xiāo)概念。當(dāng)然，幾乎現(xiàn)在所有項(xiàng)目都看重這一點(diǎn)，都會(huì)包裝醫(yī)療資源作為營(yíng)銷(xiāo)概念。但一個(gè)顯而易見(jiàn)的常識(shí)是，中國(guó)醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國(guó)民營(yíng)醫(yī)院的前進(jìn)步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒(méi)有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營(yíng)銷(xiāo)概念，這樣的項(xiàng)目很難接受得住市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國(guó)家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場(chǎng)更為容易，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)未必有十年前住宅市場(chǎng)井噴時(shí)的利潤(rùn)豐厚。養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運(yùn)營(yíng)管理，都是消耗利潤(rùn)的部分。同時(shí)養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個(gè)影響盈利的因素，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率至少要達(dá)到70%-75%才能基本實(shí)現(xiàn)營(yíng)收平衡。

　　六、硬件設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)來(lái)看，仿照日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品的技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)很容易普及。這種核心設(shè)計(jì)技術(shù)只要在小范圍的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場(chǎng)，但最難的還是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)的建立。

　　養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)門(mén)類(lèi)，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)可以從社會(huì)上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等三個(gè)門(mén)類(lèi)的服務(wù)資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。

　　因此一些打算長(zhǎng)期堅(jiān)持在該領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過(guò)到國(guó)外進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老管理培訓(xùn)來(lái)建立自己的人才隊(duì)伍，這一種做法也是長(zhǎng)久之計(jì)，市場(chǎng)沒(méi)有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血。

　　七、四大類(lèi)型機(jī)構(gòu)角逐，人力資源競(jìng)爭(zhēng)是根本。

　　總體來(lái)看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類(lèi)型：

　　1、保險(xiǎn)類(lèi)金融企業(yè)投資型。

　　保險(xiǎn)公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)具備雄厚的資金實(shí)力，以及壽險(xiǎn)產(chǎn)品的品類(lèi)，再加上目前試點(diǎn)運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險(xiǎn)公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時(shí)保險(xiǎn)公司可以圍繞壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合，這也是其他類(lèi)型公司無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。

　　要知道，保險(xiǎn)資金中50%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中又以中長(zhǎng)期資金為主。保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型。

        如果說(shuō)現(xiàn)在綠城、萬(wàn)科、保利、綠地等品牌開(kāi)發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢(shì)所迫。對(duì)于一些百億級(jí)以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個(gè)新的成規(guī)模的高增長(zhǎng)市場(chǎng)，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個(gè)市場(chǎng)之一。

　　但上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強(qiáng)的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，概念大于實(shí)質(zhì)。開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開(kāi)發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢(shì)。

　　3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型。

　　醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源。現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營(yíng)醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競(jìng)爭(zhēng)力毋庸置疑，但醫(yī)院的級(jí)別和專(zhuān)科門(mén)類(lèi)決定了其主打的養(yǎng)老項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力。

　　另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造和硬件開(kāi)發(fā)能力上與專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項(xiàng)目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點(diǎn)醫(yī)護(hù)窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個(gè)渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個(gè)動(dòng)力來(lái)源。

　　4、輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型

　　養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項(xiàng)，第一是專(zhuān)業(yè)醫(yī)療資源，第二是專(zhuān)業(yè)的護(hù)理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補(bǔ)了專(zhuān)業(yè)護(hù)理資源的空白。

　　公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個(gè)老人需要一個(gè)護(hù)理員，以此計(jì)算中國(guó)至少需要1000萬(wàn)養(yǎng)老服務(wù)人員。而目前全國(guó)所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員只有22萬(wàn)，符合資格的僅2萬(wàn)?，F(xiàn)在來(lái)自臺(tái)灣、日本、美國(guó)等各類(lèi)海外地區(qū)背景的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍在生長(zhǎng)，這將成為未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。

　　總體來(lái)看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來(lái)的速度會(huì)更快。能夠享受趨勢(shì)性市場(chǎng)紅利的時(shí)間更為短暫。原因有二:第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對(duì)全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。第二，中國(guó)居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項(xiàng)目最大的沖擊。社會(huì)觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會(huì)不大。在這點(diǎn)上，政府文件精神表述的更為準(zhǔn)確。嚴(yán)格意義上說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品。第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒(méi)有了，短期很難復(fù)制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務(wù)業(yè)需要的專(zhuān)業(yè)化程度，醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)業(yè)是個(gè)極其小眾的行業(yè)。沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項(xiàng)目只能曇花一現(xiàn)，遠(yuǎn)期難以為繼。

　　如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類(lèi)模式和項(xiàng)目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時(shí)間還過(guò)早。

(來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家)