房地產(chǎn)數(shù)據(jù)掩蓋一系列真相 2010-8-19 南方人物周刊 8月12日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在“2010年博鰲房地產(chǎn)論壇”上發(fā)表演講，透露中房協(xié)7月份多次向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。此言一出，眾議嘵嘵，苦于高房?jī)r(jià)、寬貨幣公眾把一腔怨氣全部?jī)A泄到了中房協(xié)的頭上。 中房協(xié)被罵了個(gè)狗血淋頭，這是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代言者必須付出的代價(jià)。中房協(xié)為房地產(chǎn)企業(yè)代言，其他機(jī)構(gòu)為希望房?jī)r(jià)下跌的階層代言，在公開(kāi)的平臺(tái)上公平博弈，是公民社會(huì)的題中應(yīng)有之義。 不要對(duì)中房協(xié)作道德批判，而應(yīng)該進(jìn)行技術(shù)批判。中房協(xié)上書(shū)，要求暫緩出臺(tái)新的緊縮政策，原因是，上半年部分城市過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制，土地供應(yīng)計(jì)劃完成不理想，銷(xiāo)售量明顯下降；市場(chǎng)觀望氛圍濃重，開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩，開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，繼續(xù)調(diào)控將使宏觀經(jīng)濟(jì)大起大落。 上述理由禁不起推敲。上半年部分城市過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到控制，成交量大幅下滑，但備受關(guān)注的房?jī)r(jià)并未大幅下挫，并且房?jī)r(jià)是在2009年房?jī)r(jià)處于歷史最高水位基礎(chǔ)上得到的數(shù)據(jù)。不僅如此，政策的邊際效應(yīng)降低，房?jī)r(jià)膠著的一線城市房?jī)r(jià)回暖，三線城市成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱土。 根據(jù)中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，20個(gè)重點(diǎn)城市中已有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個(gè)城市先后突破歷史最高水平，另外8個(gè)城市接近歷史最高水平。根據(jù)易居房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)從2009年2月份的每平米12,140元的低點(diǎn)，上升到每平米升至16,780元每平米，漲幅達(dá)38.22%。 到今年7、8月份，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底反彈。8月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《1~7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，顯示7月份全國(guó)70個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.3%，環(huán)比與上月持平。8月第一周，上海全市商品住宅成交均價(jià)重回2.3萬(wàn)元/平方米，回到了新政前。8月第二周，廣州、深圳的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不少業(yè)主調(diào)高售價(jià)的情況，這是調(diào)控三個(gè)月來(lái)所罕見(jiàn)。這說(shuō)明，市場(chǎng)已經(jīng)充分消化了房地產(chǎn)政策的利空影響，開(kāi)始觸底反彈。 蠢蠢欲動(dòng)的數(shù)據(jù)是政策壓制與人為操作的結(jié)果，有朋友告知，京滬等地暫停銷(xiāo)售高檔樓盤(pán)，壓低商品房均價(jià)，商品住宅中的保障型住房?jī)r(jià)格同樣拉低了均價(jià)。 今年上半年土地成交量下降既是開(kāi)發(fā)商與政府博弈的需要，也是土地市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移的結(jié)果。中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地房企上半年購(gòu)置土地面積694.42萬(wàn)平方米，同比下降28.4%。從成交價(jià)格來(lái)看，土地市場(chǎng)逐步趨于理性。 目前的土地市場(chǎng)非常符合開(kāi)發(fā)企業(yè)的胃口，在土地成交量下降的過(guò)程中，價(jià)格隨之下降，開(kāi)發(fā)商成為地方政府座上賓。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬(wàn)平方米，僅完成了全年計(jì)劃的11%，一線城市的推地情況并不理想。5月份之后，土地市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，流標(biāo)率較低，拿地溢價(jià)率繼續(xù)回落，二三線城市的土地成交量比重明顯增加。 上述數(shù)據(jù)反過(guò)來(lái)看，可以印證今年上半年大型房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市拿地?zé)崆椴粶p，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過(guò)2009年的50%，加大在二三線城市土地儲(chǔ)備力度，拿地面積占企業(yè)新增土地儲(chǔ)備均接近或超過(guò)七成。 土地成交量下降是一線城市與二三線城市土地?zé)狳c(diǎn)轉(zhuǎn)換的結(jié)果，隨著城市化與高鐵建設(shè)的加快，二三線城市的土地經(jīng)營(yíng)將很快填補(bǔ)上一線城市的空白。土地成交量下挫的背后，是各個(gè)城市的大型綜合項(xiàng)目的瘋狂上市，從呼和浩特到營(yíng)口，大規(guī)模的土地推出計(jì)劃一波接一波，筆者所到之處，到處都是新區(qū)，到處都是城市綜合體，未來(lái)的農(nóng)地集約化使用為土地商品化釋放出了巨大的空間。 非常明確的是，不僅今年是土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)年份，未來(lái)中國(guó)城市化與軌道交通建設(shè)高峰期，土地市場(chǎng)方興未艾。 品牌房產(chǎn)公司今年上半年的贏利，顯示布局于中國(guó)城市化進(jìn)程的企業(yè)，在以快速周轉(zhuǎn)的方式收獲紅利。 以孤零零的沒(méi)有比較的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，掩蓋中國(guó)房地產(chǎn)困境與宏觀經(jīng)濟(jì)癥結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾，是讓中國(guó)坐實(shí)全球泡沫之國(guó)，為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的崩潰埋下引線。