關(guān)于合理房?jī)r(jià)與樓市的討論涉及一個(gè)跨學(xué)科的理論盲區(qū)：合理房?jī)r(jià)的“理”究竟是什么？在我看來(lái)，至少應(yīng)該有三個(gè)層次的道理：其一是合理房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；其二是合理的城市住宅體系；其三是合理的城市化布局。

　　合理房?jī)r(jià)的第三個(gè)公式

　　多年來(lái)，看空房?jī)r(jià)的主要理論依據(jù)是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)公式：1.房?jī)r(jià)與收入之比；2.租金回報(bào)率。

　　用房?jī)r(jià)收入比來(lái)計(jì)算合理房?jī)r(jià)，國(guó)際貨幣基金組織[微博](IMF[微博])提供的2012年數(shù)據(jù)是：新加坡4.4倍，紐約6.2倍，而中國(guó)的上海和北京高達(dá)15.9倍和22.3倍！另外還有人用2011年的公開(kāi)數(shù)據(jù)，根據(jù)家庭可支配收入和每戶90平方米來(lái)計(jì)算合理的房?jī)r(jià)水平，北京、上海和廣州的合理房?jī)r(jià)分別僅為每平方米4387元、4831元和4573元。

　　這兩個(gè)理論公式在多數(shù)國(guó)家的實(shí)證性研究都被證明是行之有效的，為什么在中國(guó)就不適用了呢？答案：中國(guó)是人口大國(guó)和貨幣大國(guó)，中國(guó)的城市化是史無(wú)前例的。兩個(gè)理論公式的前提是：1.人口不流動(dòng)；2.貨幣不增長(zhǎng)。但在中國(guó)的城市化浪潮中，這兩個(gè)前提都不存在。尤其是在中心城市，人口和貨幣在流動(dòng)中積聚集中，這是城市化進(jìn)程中不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

　　馬克思在《資本論》中專門(mén)有一篇研究資本的積聚與集中，如果當(dāng)年他同時(shí)研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)的城市化，我相信他必然會(huì)得出和我一樣的結(jié)論。根據(jù)資本集中的規(guī)律，人口、貨幣的積聚與集中必然創(chuàng)造城市空間的稀缺性，而一切財(cái)富的共性是稀缺性。從財(cái)富的稀缺性看城市，每棟房產(chǎn)的價(jià)值都包含著空間溢價(jià)，因?yàn)榭諝庵衅≈疱X(qián)的味道。城市的空間溢價(jià)率越高，城市房產(chǎn)所包含的財(cái)富就越高。因此，我提出了合理房?jī)r(jià)的第三公式：?jiǎn)挝豢臻g的人口/財(cái)富比。用這個(gè)公式評(píng)價(jià)中國(guó)樓市，人們才會(huì)理解城市房產(chǎn)的剛性需求并非居住需求，而是致富與安全的需求。所以，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力是人的致富欲望和超額貨幣，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲在多數(shù)情況下來(lái)自于財(cái)富的貨幣化，是貨幣化的虛擬財(cái)富點(diǎn)燃了人們追逐財(cái)富的夢(mèng)想。

　　從財(cái)富理論看城市，看似不合理的高房?jī)r(jià)卻是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)濟(jì)杠桿。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)以三種方式調(diào)節(jié)著人口的流動(dòng)：

      1.高房?jī)r(jià)補(bǔ)償原住民，購(gòu)房者用現(xiàn)金贖買(mǎi)稀缺的空間，并讓一部分原住民自愿退出競(jìng)爭(zhēng)；

      2.高房?jī)r(jià)延緩?fù)鈦?lái)人口的流入，并讓競(jìng)爭(zhēng)力較弱者被迫放棄競(jìng)爭(zhēng)；

      3.高房?jī)r(jià)提升城市人口的整體素質(zhì)，讓更具競(jìng)爭(zhēng)力的人持續(xù)流入從而提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　超級(jí)城市群

　　與合理的城市住宅體系

　　英語(yǔ)Urbanization的中文可以有兩種譯法：其一是城市化；其二是城鎮(zhèn)化。然而，這兩種翻譯的中文含義卻有很大差異：城市化以流動(dòng)人口為主導(dǎo)，城鎮(zhèn)化以非流動(dòng)人口為主導(dǎo)。因此也形成了兩種城市化模式：其一是中小城鎮(zhèn)化，典型代表是德國(guó)模式；其二是超級(jí)城市群(或大都市圈)，典型代表是大紐約、大巴黎和大東京等。

　　超級(jí)城市群(或大都市圈)是法國(guó)地理學(xué)家戈德曼在1957年提出的一個(gè)新概念。作為現(xiàn)代都市的最高空間組織形態(tài)，超級(jí)城市群的量化標(biāo)準(zhǔn)有二：其一是2500萬(wàn)以上的人口積聚；其二是每平方公里的人口密度不低于250人。由于經(jīng)濟(jì)地理和文化歷史的原因，中國(guó)的城市化事實(shí)上已經(jīng)選擇了超級(jí)城市群主導(dǎo)的模式。三個(gè)特大型都市圈已經(jīng)或正在形成，即長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群和大首都經(jīng)濟(jì)圈。這三個(gè)特大型都市圈的人口集中度都已超過(guò)了1億人，而按照戈德曼的標(biāo)準(zhǔn)看中國(guó)，此外還有近10個(gè)城市群的人口集中度接近或超過(guò)2500萬(wàn)人，人口密度超過(guò)每平方公里250人。所以，我們研究中國(guó)的城市住宅體系應(yīng)以超級(jí)城市群為背景，否則難以理解特大型城市群(億萬(wàn)級(jí))的住宅市場(chǎng)。

　　從人口和貨幣的流動(dòng)看城市住宅市場(chǎng)，城市住宅體系將自發(fā)地形成一個(gè)“金字塔”：5%—10%的高端群體擁有豪宅；30%—40%的中產(chǎn)家庭擁有普通商品房；50%以上的人口進(jìn)入住宅租賃市場(chǎng)。這樣的住宅“金字塔”一旦形成，背后就將出現(xiàn)另一個(gè)倒置的“隱形金字塔”，因?yàn)楦缓离A層在豪宅市場(chǎng)中流動(dòng)，錢(qián)多人少；低薪階層在租賃市場(chǎng)中流動(dòng)，人多錢(qián)少。三級(jí)住宅體系中隱形存在的人口與資金的流動(dòng)決定城市的生命，就像血液循環(huán)對(duì)于人體一樣重要。富人有錢(qián)，進(jìn)城尋找投資和理財(cái)機(jī)會(huì)。窮人有夢(mèng)，進(jìn)城尋找就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，金錢(qián)和夢(mèng)想在城市的空間交匯，不斷演繹著欲望都市的商業(yè)傳奇和財(cái)富夢(mèng)想。對(duì)于一個(gè)城市而言，沒(méi)有富人就沒(méi)有現(xiàn)在，沒(méi)有窮人就沒(méi)有未來(lái)。城市住宅體系的合理性在于城市的財(cái)富效應(yīng)，因?yàn)楝F(xiàn)代城市群是一個(gè)國(guó)家的財(cái)富中心。

　　以財(cái)富中心為標(biāo)準(zhǔn)，城市的邊界不是“城”而是“市”，市場(chǎng)的延伸和升級(jí)決定人口和貨幣的流入流出，從而決定著城市空間的擴(kuò)張與收縮。從市場(chǎng)升級(jí)的角度看，超級(jí)城市群必然以現(xiàn)代金融業(yè)為核心，從而形成國(guó)家的金融中心城市群，因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >金融市場(chǎng)是現(xiàn)代市場(chǎng)體系的最高端市場(chǎng)。多數(shù)人對(duì)城市群的誤解源于對(duì)金融業(yè)的偏見(jiàn)，以為只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能創(chuàng)造財(cái)富，所以擔(dān)心實(shí)體經(jīng)濟(jì)外遷會(huì)導(dǎo)致城市的“空心化”。其實(shí)，人們所擔(dān)憂的城市“空心化”恰恰是金融創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和市場(chǎng)升級(jí)，現(xiàn)代金融業(yè)依托超級(jí)城市群已升級(jí)為虛擬財(cái)富制造業(yè)，而虛擬財(cái)富才是都市文明的主流財(cái)富。人們遲早會(huì)認(rèn)識(shí)到：合理的住宅體系不是讓多數(shù)人擁有住宅，而是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為虛擬財(cái)富的溫床和家庭財(cái)富的支柱。

　　合理的城市化布局：

　　癲狂與落寞同在

　　金融中心的形成和交通網(wǎng)的改建是一國(guó)經(jīng)濟(jì)城市化的里程碑，合理的城市化布局必將提上議事日程。在這個(gè)階段，城市人口過(guò)半，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心從工農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)。城市經(jīng)營(yíng)者將不得不面對(duì)城市的“生死劫”：一些城市將由于人口流入而膨脹，一些城市將由于人口外流而萎縮甚至衰亡。交通網(wǎng)和水資源會(huì)改變不同城市的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，一些城市的宜居屬性會(huì)上升，有的則下降。久而久之，中國(guó)的城市化布局將逐漸形成三級(jí)城市體系，其合理性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在于稀缺空間資源的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

　　城市的“生死劫”將體現(xiàn)為房?jī)r(jià)漲跌的分化。以代表性城市的住宅均價(jià)為中位數(shù)，一方面，越來(lái)越少的城市住宅均價(jià)高于中位數(shù)，其中金融中心城市的均價(jià)會(huì)遠(yuǎn)高于中位數(shù)，其地標(biāo)性頂級(jí)豪宅和辦公樓的價(jià)格將縮量飆升。另一方面，越來(lái)越多的城市住宅價(jià)格低于中位數(shù)，其中水資源不足或人口外流的城市會(huì)成為“鬼城鬼鎮(zhèn)鬼區(qū)”，房?jī)r(jià)一落千丈且無(wú)人問(wèn)津。此時(shí)回首以往，人們會(huì)看到一個(gè)國(guó)家的樓市“金字塔”：從房?jī)r(jià)普漲到分化，再到不同城市的漲跌互見(jiàn)，具有升值潛力的投資性樓市日益縮窄。最后：天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在。就業(yè)機(jī)會(huì)的減少和家庭財(cái)富的縮水讓人口加速流入中心城市，樓市投資的黃金(1302.70, 2.40, 0.18%)定律因此轉(zhuǎn)變?yōu)椋褐行?，中心，還是中心！

　　城市的“生死劫”還體現(xiàn)為薪酬水平與經(jīng)濟(jì)總量的分化。如中歐博爾捷的薪酬研究報(bào)告：2013年企業(yè)平均年薪在6萬(wàn)元以上的城市有8個(gè)——北上廣深杭寧蘇甬，只有上海超過(guò)7萬(wàn)元。企業(yè)平均年薪在4萬(wàn)—5萬(wàn)元區(qū)間的“二線城市”不到10個(gè)，有天津武漢成都重慶鄭州青島大連西安，此外還可加上無(wú)錫廈門(mén)三亞昆明拉薩等特色城市。上述20多個(gè)城市同時(shí)也是房?jī)r(jià)較高的城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)字還證明：薪酬水平、平均房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)總量之間有很高的相關(guān)性，三者的重合度高達(dá)90%以上。這也間接證明了此前提出的合理房?jī)r(jià)第三公式：?jiǎn)挝豢臻g的人口/財(cái)富之比。美國(guó)《外交政策》雜志的一篇文章標(biāo)題為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)描述”，第一個(gè)結(jié)論就是35個(gè)城市約等于經(jīng)濟(jì)總量的一半，其中北上深廣(含佛山)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全國(guó)13.72%，若再計(jì)入外圍城鎮(zhèn)則占比更高。

　　合理房?jī)r(jià)、合理的住宅體系與合理的城市化布局三者之間相互制約，共同決定著“人的城市化”。據(jù)此判斷，中國(guó)城市化可謂大局已定，未來(lái)10年城市人口將逐漸達(dá)到總計(jì)10億，區(qū)域分布將呈現(xiàn)“二八”格局：50%以上進(jìn)入三大特大型城市群，30%左右進(jìn)入二線中心城市，其余20%分布在若干中小城鎮(zhèn)。至中國(guó)城市化完成之時(shí)，三分之二以上的國(guó)土或?qū)⒊蔀槊鞜o(wú)人煙的“無(wú)人區(qū)”。而真正的挑戰(zhàn)是：如何經(jīng)營(yíng)、管理億萬(wàn)人口級(jí)別的特大型城市群。