文∕涂山青

輕資產(chǎn)化，大型房企轉(zhuǎn)型的熱門(mén)之選

“拿地－開(kāi)發(fā)－銷(xiāo)售”的業(yè)務(wù)循環(huán)，是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。而房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，高土地成本、高資金成本和高稅負(fù)，使地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的資產(chǎn)重型化模式越來(lái)越難以適應(yīng)變化中的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)。單打獨(dú)斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的“全產(chǎn)業(yè)鏈”配置資源的項(xiàng)目運(yùn)作模式面臨越來(lái)越大的挑戰(zhàn)。近兩年，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的熱門(mén)方向之一。

所謂輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式(Asset-light strategy，ALS)，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下興起的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)新模式。它是企業(yè)基于知識(shí)和核心能力，將業(yè)務(wù)鏈上某些占用資源多的環(huán)節(jié)（例如生產(chǎn)制造、分銷(xiāo)與零售等）業(yè)務(wù)外包出去，自身則集中于知識(shí)含量高且占用資源少的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)（例如設(shè)計(jì)、研發(fā)、品牌與管理等），以此提高資本回報(bào)率。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在很多領(lǐng)域都存在。例如耐克，作為全球知名運(yùn)動(dòng)品牌，但它自己卻沒(méi)有一間工廠，生產(chǎn)全部委托外包。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的重資產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)整體利潤(rùn)水平下降以及融資環(huán)境收緊，那種傳統(tǒng)的以大規(guī)模資源投入尤其是資金投入為特征的地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。大型房企紛紛以品牌資產(chǎn)為引領(lǐng)，廣泛整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游各種資源，延伸業(yè)務(wù)觸角，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式提高杠桿率。近年來(lái)萬(wàn)科、保利、世茂、綠城、遠(yuǎn)洋等大型房企相繼宣布自己的“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”路線圖。大量發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是目前房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征。

作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上做得風(fēng)生水起。萬(wàn)科通過(guò)品牌輸出和管理輸出，廣泛進(jìn)行項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)。2013年底萬(wàn)科現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目398個(gè)，其中合作項(xiàng)目就占到207個(gè)，當(dāng)年新增加項(xiàng)目104個(gè)，其中66％為合作項(xiàng)目。萬(wàn)科在合作中堅(jiān)持“小股操盤(pán)”，即萬(wàn)科不控股，盡量減少占股比例，但項(xiàng)目仍由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤(pán)。2010年，萬(wàn)科斥資29.6億元競(jìng)得深圳鹽田壹海城項(xiàng)目，但隨后將股權(quán)的一半賣(mài)給招商地產(chǎn)。萬(wàn)科即便是做商業(yè)地產(chǎn)，也傾向于輕資產(chǎn)化。2013年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的9個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目有7個(gè)采用合作開(kāi)發(fā)模式。萬(wàn)科近兩年明顯加大了商業(yè)地產(chǎn)的比重，但商業(yè)物業(yè)盡量售出而不持有。例如萬(wàn)科將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)90％的股份售出，自己只占10%，而深圳萬(wàn)科廣場(chǎng)股份則全部賣(mài)出。這一點(diǎn)，明顯迥異于潘石屹堅(jiān)持持有商業(yè)物業(yè)的做法。

萬(wàn)科參股并運(yùn)營(yíng)的昆明云上城項(xiàng)目，萬(wàn)科投入0.23億元，占股23%，通過(guò)小股操盤(pán)，萬(wàn)科從中獲得項(xiàng)目收益分配0.84億元，管理費(fèi)收入1.26億元，萬(wàn)科融資渠道及手續(xù)費(fèi)0.17億元，三項(xiàng)收益總計(jì)2.27億元，投資回報(bào)率高達(dá)987%！簡(jiǎn)直羨煞同行。

2014年上半年，萬(wàn)科在毛利率同比下滑2.9個(gè)百分點(diǎn)的情況下，核心凈利率能同比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，這主要?dú)w功于投資收益達(dá)到13.1億元（同比增長(zhǎng)237.8%），而萬(wàn)科的小股操盤(pán)項(xiàng)目是投資收益倍增的貢獻(xiàn)主力。其投資收益主要來(lái)源于聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作而實(shí)現(xiàn)的收益，還有以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)處置的收益。隨著其小股操盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算，相信投資收益貢獻(xiàn)將大幅攀升。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第11期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com