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2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

在不容樂(lè)觀(guān)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和國(guó)內(nèi)“改革進(jìn)入深水區(qū)”的攻堅(jiān)階段，2014年樓市總體向好的同時(shí)，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視。

一是樓市這只“孫猴子”仍將被套著“緊箍咒”。雖說(shuō)前文判斷2014年調(diào)控政策將溫和中性，但它畢竟總會(huì)是樓市這只孫猴子頭上的一道“緊箍咒”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在房?jī)r(jià)仍在頑強(qiáng)上攻，高房?jī)r(jià)令老百姓并不滿(mǎn)意，在新高層所倡導(dǎo)的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立起來(lái)之前（例如土地制度、稅收制度、財(cái)政體系等），樓市調(diào)控?cái)酂o(wú)結(jié)束的可能，行政干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制混合作用將會(huì)一直持續(xù)下去。

二是繼續(xù)遭遇“錢(qián)荒”困擾。在近幾年M2不斷大幅攀升的情況下，銀行業(yè)2013年半年季和年尾兩度鬧出“錢(qián)荒”。去年三季度以來(lái)，多地商業(yè)銀行明顯收緊房貸甚至?xí)和７抠J。12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，試圖為經(jīng)濟(jì)活力造血。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣“池子”早就呈溢出態(tài)勢(shì)。高層也一再喊話(huà)，強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性要更多地流向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說(shuō)，貨幣政策一旦收緊，對(duì)房地產(chǎn)將是釜底抽薪。再放眼國(guó)際，美國(guó)QE退出將是房地產(chǎn)市場(chǎng)“一個(gè)很大的變量”，有行業(yè)人士如此警告。此前QE造成貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，大量熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但去年以來(lái)市場(chǎng)流動(dòng)性緊張持續(xù)。緊隨其后的是，美國(guó)去年第三季度的GDP增長(zhǎng)為4.1%，發(fā)出明顯的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)，或?qū)⑽裏徨X(qián)流出中國(guó)。

三是從市場(chǎng)面來(lái)看，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)增加了項(xiàng)目操作的難度。前年年中開(kāi)始一直延續(xù)去年全年的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，把房?jī)r(jià)推到了一個(gè)更高的區(qū)位。加之一年多來(lái)大幅攀升的地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期以及供求關(guān)系，都會(huì)影響2014年的市場(chǎng)走勢(shì)。高地價(jià)大大提高了開(kāi)發(fā)成本，壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間，也增加了產(chǎn)品定位和定價(jià)的難度。另一方面，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房需求又會(huì)產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)。一旦遇到政策加碼，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的細(xì)微變化，理性的剛需主力客群缺乏追漲的動(dòng)力，成交、銷(xiāo)售想要保持高位就非常困難。

四是中小房企業(yè)生存更加艱難。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年高速發(fā)展，也經(jīng)歷了十年三輪調(diào)控，早已過(guò)了“誰(shuí)來(lái)了都能分一杯羹”的草莽時(shí)代。市場(chǎng)集中度在提高，行業(yè)門(mén)檻越來(lái)越高。2013年已有7家大型房企跨入“千億級(jí)”，形成行業(yè)巨頭；銷(xiāo)售額過(guò)500億元房企達(dá)21家，百億級(jí)房企則增至71家。這些大型標(biāo)桿房企，他們的戰(zhàn)略意識(shí)、項(xiàng)目布局、營(yíng)運(yùn)水平和融資能力等高出一籌，對(duì)資源的吸引力也大大強(qiáng)于普通中小房企。除此之外，他們的融資能力也讓同行只能望其項(xiàng)背。近兩年，大型房企為建立穩(wěn)健的資金鏈，紛紛拓展融資渠道。招商、萬(wàn)科、金地、萬(wàn)達(dá)、綠地等努力搭建境外融資平臺(tái)，旭輝控股、新城控股等一批區(qū)域性“龍頭”掀起內(nèi)地成長(zhǎng)型房企赴港上市的新一輪熱潮，并獲成功。另一方面，產(chǎn)銀深度融合正成為標(biāo)桿房企探索融資變革的新途徑。繼越秀集團(tuán)控股香港創(chuàng)興銀行、綠地集團(tuán)控股盤(pán)錦市商業(yè)銀行后，去年10月萬(wàn)科宣布控股徽商銀行。大型房企騰挪于資本市場(chǎng)，獲得穩(wěn)健的現(xiàn)金流，進(jìn)一步搶占市場(chǎng)先機(jī)，逐步形成贏家通吃的局面，中小型房企生存的空間將更為有限。行業(yè)加快分化、洗牌和整合就成為不可避免了。

2014，樓市將如何走過(guò)？

2013年樓市高燒之后，2014年會(huì)否退燒？其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年起，十年歷經(jīng)過(guò)三輪宏觀(guān)調(diào)控。但實(shí)踐證明，類(lèi)似“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控手段難以有效抑制房?jī)r(jià)的瘋漲。一年來(lái)的信息表明，新決策層已充分認(rèn)識(shí)到，要走出越調(diào)越漲的怪圈，必須建立市場(chǎng)化手段為主，輔以政府調(diào)節(jié)的政策引導(dǎo)體系。從近期的十八屆三中全會(huì)可以預(yù)見(jiàn)在2014年的樓市調(diào)控中，去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。在這樣的調(diào)控總方針下，可以預(yù)見(jiàn)，2014年各地將繼續(xù)因地制宜地對(duì)政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào)，保持市場(chǎng)總體上平穩(wěn)發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)和少數(shù)二線(xiàn)熱點(diǎn)城市將從嚴(yán)落實(shí)差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)等措施，而庫(kù)存壓力較大的部分二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，調(diào)控的力度應(yīng)該能松則松，不會(huì)太緊。

因此，綜合各方面因素判斷，2014年樓市將在房?jī)r(jià)趨于見(jiàn)頂中高位盤(pán)整，放緩漲幅。下半年如若遇到不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅出臺(tái)等因素的影響，房?jī)r(jià)震蕩下行的可能性也較大，但基本上不存在大幅下跌的可能。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com