樓市“高燒”凸顯行業(yè)十大病癥

房地產(chǎn)無疑事關(guān)千千萬萬個家庭和億萬百姓的安居樂業(yè)夢想。很多人都在想都在問：樓市為何屢調(diào)屢漲？房價要漲到何時？“史上最嚴(yán)”調(diào)控三年多了，為什么就治不住樓市這匹脫韁野馬？這些問題，各路專家神仙都給過無數(shù)種回答。這里我只想說：中國樓市真的病得不輕。

客觀分析當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合某些專家的觀點，我認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場可以說是亂象成堆，具體可歸納為“十大病癥”：

病癥一：政策與市場失衡。這一輪調(diào)控歷時三年多，人們看到國務(wù)院和政府多部委累計出臺多達(dá)上百條調(diào)控政策，也奈何不了房地產(chǎn)市場的瘋狂。是政策沒有擊中要害？還是市場本身出了問題？其實，這與地方政府的態(tài)度有很大關(guān)系。中央要房價穩(wěn)，地方推房價漲。地方政府出于GDP崇拜和土地財政依賴，還有出政績的需要，明助暗推房地產(chǎn)市場，抵消中央調(diào)控的政策效力。最近網(wǎng)絡(luò)和報紙均有報道說，國土部三年6次喊話嚴(yán)防“地王”，地方政府不買賬。心照不宣的是，地方政府是房地產(chǎn)市場的強力推手。我經(jīng)常在各種培訓(xùn)和論壇場合對房地產(chǎn)老板們說：房價如果下跌或者不漲，地方政府比你們更著急！每說這話，我總看到臺下是一片或開心或曖昧的哄笑。

再則，調(diào)控中太多的運用行政手段直接干預(yù)市場，也遭至了很多批評。還記得2011年10月27日全國人大召開聯(lián)組會議，在對國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況進行專題詢問時，住建部長姜偉新表示“限購政策行政色彩濃厚，是不得已而采取的辦法”，表示“在住房信息完善后將不再限購”。

病癥二：宏觀經(jīng)濟與行業(yè)經(jīng)濟失衡。自2008年世界金融風(fēng)暴以來，受全球經(jīng)濟危機的影響，中國宏觀經(jīng)濟面臨嚴(yán)重困難，經(jīng)濟指標(biāo)不斷探底，而房地產(chǎn)行業(yè)全線飄紅。

病癥三：房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟失衡。受國際、國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，還有國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難等多方面的問題，實體經(jīng)濟在生產(chǎn)、銷售、利潤上全面下滑，一些行業(yè)幾乎無利可圖，而房地產(chǎn)開發(fā)商賺得盆滿缽溢。僅以鋼鐵行業(yè)作個對比：2012年中國80家重點大中型鋼鐵企業(yè)累計實現(xiàn)銷售35441億元，實現(xiàn)利潤15.8億元（利潤率僅0.04%）；而據(jù)中咨網(wǎng)的數(shù)據(jù)，同年全國152 家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)總收入5975 億元，實現(xiàn)利潤1140 億元，銷售利潤率19.08%。

病癥四：商品房和保障房比例失衡。我國保障房起步晚，占比小，分配也不盡合理，短期內(nèi)難以從根本上解決城市低收入者和貧困人口的住房問題。

病癥五：行業(yè)發(fā)展與土地資源失衡。城市土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。然而土地資源越來越成為制約發(fā)展的“瓶頸”，有的城市正在面臨無地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府對土地資源的獨家壟斷和競地價，又造成地價與房價的失衡。僅今年以來，很多地方紛紛再次上調(diào)土地基價。地價飛漲，房價就更難降。今年一些地方“地王”不斷刷新記錄，勢必進一步推高房價。因“面粉”貴過“面包”而無奈退地的橋段已多次上演，讓某些“地王”很受傷。例如今年上半年，榮盛置業(yè)因拖欠南京一幅地塊部分土地出讓金，被沒收1.065億元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈爾退掉“杭州地王”，4.8億元定金打了水漂，更是創(chuàng)了行業(yè)紀(jì)錄。類似的案例還有很多。

病癥六：自住與投機失衡。投機是中國樓市難以驅(qū)逐的幽靈。房子本質(zhì)上是供人居住的，但在中國的環(huán)境下更多的成為了一種投資品，被有錢人炒來炒去用以投機逐利。這一輪調(diào)控前，樓市投資和投機交易一度泛濫。調(diào)控中的“三限”政策（限購、限貸、限價）一定程度上壓制了樓市的投資和投機。但政策總有人鉆空子，有的限購城市辦“假離婚”、“假社?！?、“假納稅證明”甚至形成了“產(chǎn)業(yè)鏈”?！?span style="font-family:Calibri;">21世紀(jì)經(jīng)濟報道》9月19日就以《環(huán)首都經(jīng)濟圈房價猛飚調(diào)查：假按揭泛濫支撐》為題對這一現(xiàn)象作了披露。限購以后北京民間就有“離一次婚（買房）賺八十萬”的“笑話”。

病癥七：購房者收入與購房能力失衡。據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）測算，我國人均收入尚不及發(fā)達(dá)國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經(jīng)超過了紐約和倫敦?！爱?dāng)兩輩子房奴（包括父母那一輩的積蓄）也要買房”成了當(dāng)下城市青年的購房信念。大家知道，房價合理與否，房價收入比是國際上公認(rèn)測算標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于合理房價，聯(lián)合國人居中心提出的標(biāo)準(zhǔn)是：正常的房價與家庭年收入比為3：1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1。前總理溫家寶2012年3月14 日全國“兩會”答記者問上擲地有聲的講：“我可以明確地告訴大家，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此調(diào)控不能放松?！睖乜偟倪@一講話給了民眾對降房價的強烈期待。然而一年來的現(xiàn)實把百姓的夢想擊得粉碎：市場聽總經(jīng)理的沒聽總理的，房價在繼續(xù)上漲。二三線城市房價收入比普遍在15到20：1，一線城市甚至到了30：1。大家可以找找你所在城市居民收入和平均房價數(shù)據(jù)，測算一下房價收入比。

病癥八：房價與租金失衡。“租房劃算，但我還是要買房”成為樓市一怪現(xiàn)象。房價合理與否，還有一個通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是租售比。國際上衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況是否良好，租售比一般界定為160：1至200：1。即認(rèn)為最低用160個月的月租金、最高200個月的租金可以購買一套基本戶型（80平方米）為合理。超出和低于這個范圍都不正常。房價如果低于160個月租金，說明房價較低，買房劃算；如果高于200個月租金，說明房價較高，則租房劃算。然而，當(dāng)前二三線城市的租售比達(dá)300至400：1，一線城市中心城區(qū)甚至到了1000：1。這表明房價過高，租房相對而言更劃算。但是現(xiàn)實是普通百姓放著租房的劃算不要，擠破頭當(dāng)一輩子兩輩子“房奴”也要買房，可見住房觀念上的誤區(qū)。

病癥九：價格與價值失衡。從前面的分析已經(jīng)可以得出判斷：目前中國房價已經(jīng)嚴(yán)重背離價值。今年8月份，網(wǎng)上有人撰文分析說，一個北京市的房地產(chǎn)總市值抵得上美國一年的GDP。而這和1991年日本樓市崩盤時東京的情形極為相似。

病癥十：效率與公平失衡：市場火熱難掩效率和公平失衡。正因為中國房地產(chǎn)積累了前述的這么多問題，加上行業(yè)發(fā)展中的灰色操作多，地方政府長官意志、決策水平低，開發(fā)商急功近利，不法商人見利忘義，造成房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域規(guī)劃不當(dāng)和規(guī)劃失敗屢見不鮮。從資源利用效率來看，人們司空見慣的是拆拆建建，中國每年產(chǎn)生的建筑垃圾約占全球45％；中國房屋建筑壽命平均25年至30年，而歐洲為80年。還有商品房開發(fā)中的質(zhì)量問題、土地和資源利用效率問題、房屋空置率問題、保障房建設(shè)及利用上的公平問題等等，使得房地產(chǎn)行業(yè)效率與公平存在失衡。一些地方保障房建設(shè)和利用上屢出腐敗大案、窩案，所以我們看到有的城市和省份宣布停建經(jīng)濟適用房。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第10期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。QQ：二四三七五八七一捌伍