昨日，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》。藍皮書分析認為，從2012年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析，今年房價仍有較大上漲壓力。

限購政策：作用減弱

從全國范圍看，2012年房價增速基本得到控制，商品房銷售均價為5791元/平方米，同比增長8.1%。北京等16個省份商品房均價平穩(wěn)上升，漲幅低于10%。

另外，2011年由于限購政策的實施，北京、江蘇和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超過10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飛速上升，漲幅均高于10%，北京的商品房成交量增速超過30%。

20%個稅推高房價

如果嚴格執(zhí)行20%個稅政策，將可能造成房價大幅攀升。一方面，在剛性需求推動下，二手住房價格將在原有價位上稅負加成直接推高二手房價，而二手房價增長對新建住房定價形成參照上漲效應；另一方面，部分原本在存量住房市場實現(xiàn)的剛性購房需求被迫進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。

新開工面積負增長

近兩年樓市成交低迷，導致土地市場持續(xù)冷清，開發(fā)商拿地不積極，房屋新開工面積和土地購置面積出現(xiàn)負增長，專家認為這在一些區(qū)域可能會形成新的供不應求。據(jù)了解，北京2012年住宅新開工面積也出現(xiàn)負增長。其中房屋新開工面積減少24.1%，住宅新開工面積減少37.3%。

市場：剛性需求強勁

與新開工住宅面積減少相對的是年輕人自住房的剛性需求非常明顯。

調(diào)查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。年輕人急于買房的原因首先是“結婚需要”，其次是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”以及“租房價格貴，居住條件不穩(wěn)定”、“房價漲得太快”等。過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價格的上漲產(chǎn)生了一定的刺激作用。在限購政策下，也有部分購房者為規(guī)避購房套數(shù)限制，或者考慮到換房交易稅費的提高，選擇了購買超過當前需求的住房。過早、過大購房的行為，一定程度上不必要地擴大了自住性住房的需求。

專家認為，近兩年市場觀望氣氛濃厚，自住性需求逐步積累，在房價上漲預期的影響下，積累可能釋放。剛性需求將推動房價上漲。

宏觀：復蘇提高需求

受國際國內(nèi)經(jīng)濟復蘇的影響，2013年中國GDP增速有望高于2012年。另外，受美國日本量化寬松貨幣政策的影響，今年中國可能面臨較高的通脹壓力。

經(jīng)濟增速回穩(wěn)形成居民收入增長預期，有利于消費性購房需求積累，經(jīng)濟回穩(wěn)增加了準備購房家庭的購房款儲蓄積累，也有利于增強對未來收入增長的預期，同時也增強了銀行對購房家庭按揭房貸的信心，這些均有利于消費性購房需求積累的釋放。另外，經(jīng)濟復蘇有利于引導限制資本進入生產(chǎn)性領域，緩解為保值增值形成的房地產(chǎn)投機性需求增長壓力。

專家分析，2013年房地產(chǎn)市場投機性購房會減少，而消費性自住購房需求會加大。

北京：本地居民是買二手房主力

從北京市場看，自2011年開始受到“限購”政策影響，兩年來北京戶籍居民購買比例逐年上升，成為京城二手房住宅市場主力軍。2012年京籍購房者已經(jīng)占二手房市場的82.6%，比2011年提高6個百分點。而外省市居民、國內(nèi)企事業(yè)以及境外機構和個人的購房比例均下降。今年本地居民仍將是二手房市場的主力。

展望：城鄉(xiāng)建設用地有望統(tǒng)籌調(diào)控

可以預期，2013年調(diào)控的難度加大。房價漲跌對于住房持有者和潛在購房者帶來明顯不同的福利效應，住房持有和交易的市場利益分化加劇。房地產(chǎn)價格變化對不同開發(fā)經(jīng)營模式的企業(yè)影響完全不同，對于快速開發(fā)的企業(yè)，房價的快速增長使其成長劇增。

房地產(chǎn)調(diào)控目標向促進城鎮(zhèn)化和改善民生主題傾斜?？紤]民生主題，住房的居住消費功能將被強調(diào)，住房投資和投機性需求將被進一步打壓?？紤]城鎮(zhèn)化主題，城鄉(xiāng)建設用地有望統(tǒng)籌調(diào)控，一些人口快速增長的城鎮(zhèn)化地區(qū)建設用地，特別是居住用地供應控制有望減輕，部分住房嚴重供不應求的城市，可能加快居住用地的入市供應。

建議：適時擴大房產(chǎn)稅試點

2013年房價仍有較大的上漲壓力，調(diào)控政策應繼續(xù)堅持遏制投機、投資性需求不動搖，堅持實施限購、限貸、限價、征收利得稅等措施，適時擴大房產(chǎn)稅試點，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房價大幅度反彈。

這些制度建設提了幾點：

防止城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化，一些城市錯誤理解城市化，特別是一些中小城市盲目規(guī)劃所謂“新城”，把居民區(qū)當作工業(yè)化來開發(fā)規(guī)劃，殊不知房地產(chǎn)與工業(yè)制造品不同，其最終的消費需求具有嚴重的本地市場依賴，結果導致鬼城、空城層出不窮。因此要對各級城市官員加強城鎮(zhèn)化學習培訓，使全社會了解新型城鎮(zhèn)化的科學含義，防止對城鎮(zhèn)化的片面理解甚至肆意曲解。

科學編制城市規(guī)劃，同時配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。

建立面向城市層面甚至項目層面的房地產(chǎn)風險評估平臺。

官員的GDP政績考核，應剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻。

要努力確保保障房住房的分配公平，比如構建公開透明的機制，建立多部門的家庭住房和經(jīng)濟狀況聯(lián)動審核和信息共享機制。

因地制宜制定土地供給計劃，一線城市、熱點城市、區(qū)域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市應該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進房地產(chǎn)開發(fā)進程，在庫存高、房價泡沫明顯的三四線城市，應該科學規(guī)劃土地供應，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的沖動，又要保持市場供求的基本平衡和穩(wěn)定。

探索解決農(nóng)民工住房問題的多種途徑：如探索推進和健全涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障體系，建立農(nóng)民工公共租賃房制度。又如探索推進農(nóng)民工住房公積金制度，再如探索農(nóng)民農(nóng)村土地關系退出與城鎮(zhèn)住房保障掛鉤機制。

（2013年04月26日  北京晚報）