客戶：北京大學房地產高級研修班(游學到重慶) 地點：重慶市 - 重慶 時間：2013/9/21 0:00:00 “建立房地產調控長效機制，放寬房地產融資政策，落實房地產投資信托基金(REITs)，房地產融資至少不再難?！敝星锕?jié)剛過，9月21、21日，中國資本策劃研究院院長朱耿洲博士來到山城重慶，為 “北京大學房地產高級研修班” 游學而來的學員系統(tǒng)講學重慶房地產企業(yè)融資策劃的渠道與方法、房地產政策形勢、房地產融資風險防范等實戰(zhàn)實用的內容，重慶周邊地區(qū)80多位房地產業(yè)相關精英到課學習。 笑談“撤資中國，移情海外”事件 針對學員問及當前房地產投資形勢時，朱耿洲博士表示：李嘉誠也在懼怕房地產泡沫風險而“撤資”中國了，大陸投資者抵御風險能力較低，是不更要謹慎涉足樓市？！ 資料顯示：香港首富李嘉誠所在的長實及和黃系近期撤離內地和香港部分項目投資確是事實，“逃離內地、香港入駐海外”。李嘉誠身兼長江實業(yè)及和記黃埔主席，從香港和內地撤資，坦言“只是擔憂風險”，稱公司出于穩(wěn)健的投資考慮，不把雞蛋都放在一個籃子里，“今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。國內外的投資機會同樣都在關注，只是目前到歐洲投資的機會更多”。這也證實了，李嘉誠公司確實出售了香港和內地的一些房地產項目。歐洲雖然稍有滯后，但是房地產復蘇就在眼前。李嘉誠從內地和香港撤走部分資金投資歐洲，其眼光獨到，把握商機準確。 從全球經濟上必須看到，外資從新興市場國家撤離，僅僅是因美國三輪量化寬松政策放出退出的信號，如果真正到了實實在在退出之時，不僅新興市場國家，而且歐美國家經濟金融都將遭受重創(chuàng)。這也從一個側面提醒我們，一定要做好應對美國量化寬松退出帶來的風險，央行應該有充分的應對政策工具儲備。因此投資者要理性看到，李嘉誠都懼怕房地產泡沫風險而“撤離”了，投資者是不是應該更謹慎？ 解讀上層房地產政策 9月10日下午，國務院總理李克強在大連2013夏季達沃斯論壇期間，就中國經濟增速放緩、金融體系改革等經濟熱點問題回答了企業(yè)家代表的提問時表示，中國還將推進資本市場的多元化發(fā)展。李克強指出，中國整體來講間接融資比重較高，融資的渠道還不夠豐富。所以，還要繼續(xù)推進改革。前不久已經推出了擴大信貸資產證券化試點的措施，這也會繼續(xù)推進。 　而早在2008年12月，前國務院總理溫家寶就曾指出過及國務院公布“金融30條”明確規(guī)定：要創(chuàng)新融資方式，通過房地產信托投資基金(REITs) 等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。 隨后國務院已批準北京、上海、天津三城市作為試點城市，開展了房地產信托投資基金（REITs）試點工作。央行、銀監(jiān)、證監(jiān)也都積極支持房地產信托投資基金(REITs) 。 而前前國內房地產企業(yè)在過去一年受到國家宏觀調控政策很大影響；受惠于近期推出的經濟刺激政策及金融創(chuàng)新工具，房地產企業(yè)可通過與信托公司合作拓寬融資渠道，提升市場競爭力。 朱耿洲博士認為：這些工作也標志著中國房企的轉型，一是融資渠道轉型：由過度倚靠銀行等間接融資，轉型為多渠道、直接融資；二是角色轉型：由開發(fā)商轉型為房地產基金管理人；三是上市渠道轉型：由股票上市，轉型為REITs基金上市。通過房企與信托公司的合作，以房地產信托基金理念開發(fā)全新的信托投資工具，專項用于相關房產項目的投資。 詳說房地產信托投資基金(REITs) 朱耿洲博士表示：房地產信托投資基金(REITs)是當?shù)禺a證券化的重要手段。 房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。 而領匯、泓富、越秀房地產信托投資基金受到市場熱捧，市場價格持續(xù)大幅漲升，受此影響，國內掀起一股巨大的REITs上市融資潮，北京、天津、大連等地的商業(yè)地產巨頭，紛紛將目光瞄準香港、新加坡，期待再續(xù)高潮。 而隨著房地產調控長效機制建立，房地產融資政策有可能放寬。房地產投資信托基金(REITs)可能伴隨著房地產調控長效機制推出。目前，有關機構已將房地產投資信托基金(REITs)相關政策方案提交至主管部門。 據悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。而天津、上海等地2009年開始著手準備REITs相關試點。 REITs作為房地產風險共擔、收益共享的信托基金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，投資者擁有發(fā)行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進行房地產投資或者管理，較為規(guī)范且有穩(wěn)定利潤來源的REITs也可以上市，是一種可進可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產的一級開發(fā)、二級開發(fā)、保障房建設管理都可以通過REITs的方式進行，將銀行從房地產貸款的絞索上再解救一次。 另悉，對于涉房再融資申請的審核工作，住建部、國土資源部將采取"專項核查"的方式進行。在涉及用地和商品房的專項核查方面，其范圍劃定為在國家房地產調控政策持續(xù)期間，房地產行業(yè)上市公司、非房地產行業(yè)上市公司通過再融資募集資金投向房地產開發(fā)業(yè)務或重大資產重組置入房地產開發(fā)業(yè)務。 并且，按照此前國務院有關規(guī)定，房地產企業(yè)上市申請、再融資、涉房資產注入等行為，必須以"無囤地""無囤房""無違規(guī)銷售"為前置條件。按照三部門從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請后，"無囤地"審核和證明材料由國土資源部開具，"無囤房和違規(guī)銷售"的審核和證明材料由住建部開具。 截至目前，已有21家上市房地產開發(fā)企業(yè)制定了再融資計劃，總規(guī)模超過500億元人民幣。 本期由“北京大學房地產高級研修班”承辦 本期也是中國資本策劃研究院“融資策劃36計”知識體系全國大巡講總第554期