觀(guān)點(diǎn)十五、第三種經(jīng)濟(jì)

在一位朋友那兒看到一幅字“種柳觀(guān)生意”，他告訴我，以前不解其意，后來(lái)才悟到：生

意往往是無(wú)心插柳，自然而來(lái)的。2003年我在廣州，當(dāng)時(shí)華南MALL籌建當(dāng)中，中國(guó)第一策劃?rùn)C(jī)構(gòu)王志綱工作室和中國(guó)實(shí)力最強(qiáng)的廣告公司廣東省廣都想染指其中，但都未能成功。因?yàn)檫@兩個(gè)卓越的企業(yè)我都呆過(guò)，所以耳聞目睹了項(xiàng)目的概況，一次從深圳到廣州的途中與朋友聊天無(wú)意中即興思考，有了一些想法，沒(méi)想到在回到云南后接觸到第一個(gè)項(xiàng)目新希望的大商匯時(shí)，竟然派上了用場(chǎng)，助我拿下了這個(gè)業(yè)務(wù)。下面就是自己對(duì)華南MALL的思考。

東莞要建亞洲最大的SHOPPINGMAIL，平地一聲雷，這個(gè)消息引起了全國(guó)的轟動(dòng)，形形色色的顧問(wèn)咨詢(xún)公司蜂擁而至，面對(duì)這塊斥資30億元，占地60萬(wàn)平方米，總商業(yè)面積50多萬(wàn)平方米，相當(dāng)于5個(gè)天河城廣場(chǎng)(目前廣東省營(yíng)業(yè)面積最大的購(gòu)物中心)誘人蛋糕垂涎欲滴。在現(xiàn)今的中國(guó)商界，在一旦成功就可能獲得房地產(chǎn)、資本運(yùn)營(yíng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)三重效應(yīng)的巨大吸引下，探險(xiǎn)和拓荒者當(dāng)然紛至沓來(lái)。

東莞MAIL擬建于萬(wàn)江區(qū)，位于東莞市郊。其用意非常明顯：利用一個(gè)MALL的有效商圈達(dá)200至300公里，帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展零售業(yè)，刺激消費(fèi)，推動(dòng)衛(wèi)星城的建設(shè)。

讓我們先來(lái)看一下東莞的優(yōu)勢(shì)：第一，東莞作為廣東省發(fā)展最快的城市和中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力排名前10的城市，其人均GDP已達(dá)8000多美元，已達(dá)到發(fā)展MALL條件。同時(shí)，東莞工業(yè)十分發(fā)達(dá)，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)面積在30萬(wàn)和40多萬(wàn)平方米的Shopping

Mall，大約需要30至40萬(wàn)種以上的商品，才有可能支持Shopping Mall的發(fā)展，也就是說(shuō)，Shopping

Mall一定要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)的基礎(chǔ)之上以及產(chǎn)品的多樣化之上。東莞應(yīng)該說(shuō)具備這個(gè)條件。我想，這也是東莞市政府能夠下此決心的重要原因之一。

但是，MALL博弈如走鋼絲。

MALL的興建是一場(chǎng)豪華的金錢(qián)盛宴，動(dòng)輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作，MALL再一次提供了匯聚資本的“概念”。和其它的商業(yè)形態(tài)比，MALL是泛商業(yè)、泛旅游、泛地產(chǎn)概念。如此寬泛的概念，是數(shù)以?xún)|計(jì)的鈔票鋪就的。資金供應(yīng)鏈條某一環(huán)節(jié)稍有差池，MALL多米諾骨牌就會(huì)應(yīng)聲而倒。

那些冒似成功的案例，其實(shí)隱藏了很多難言之隱。商家們?cè)谧非笪飿I(yè)投資回籠和保障經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一之間小心翼翼地走鋼絲，演出了一幕幕驚險(xiǎn)劇：廣州新中國(guó)大廈以首創(chuàng)的返租回報(bào)成功收回了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，但也埋下了日后資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。最后，返租承諾在蒼白的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)面前成了空頭支票，美麗的肥皂泡破滅了。而廣州時(shí)代廣場(chǎng)雖實(shí)現(xiàn)了出租和整體出讓的巧妙結(jié)合，但地理位置欠佳導(dǎo)致的人氣淡薄和資金重壓，使其仍然在長(zhǎng)線(xiàn)投資與短期還貸的兩難之間苦苦徘徊。

據(jù)最近《華盛頓時(shí)報(bào)》的一則關(guān)于美國(guó)MALL走向頹勢(shì)的報(bào)道，更讓人對(duì)國(guó)內(nèi)城市的“造MALL運(yùn)動(dòng)”感到擔(dān)憂(yōu)。據(jù)《華盛頓時(shí)報(bào)》報(bào)道，美國(guó)人的購(gòu)物習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生巨大變化——郊外的大型MALL的衰落是最新的趨勢(shì)，代之而起的是城鎮(zhèn)中心的大型MALL。商業(yè)郊區(qū)化在當(dāng)前的中國(guó)好像還沒(méi)有很成功的例子，成功的例子多數(shù)是城市擴(kuò)張以后郊區(qū)變市區(qū)的。

根據(jù)以上分析，東莞MALL的建設(shè)如果不解決這些問(wèn)題，就非常有可能面臨失敗的危險(xiǎn)。有專(zhuān)家提出，通過(guò)一種形式去彌補(bǔ)。什么形式呢？一是和國(guó)際知名Shopping

Mall的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行結(jié)合；二是要有大量國(guó)際先進(jìn)水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)品牌店愿意進(jìn)入這個(gè)Shopping

Mall；三是我們國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的數(shù)量，包括我們專(zhuān)業(yè)化的分工能夠進(jìn)一步深化。這三個(gè)條件的實(shí)現(xiàn)，才有可能讓我們的Shopping

Mall真正浮出水面。這些措施確實(shí)有助于解決內(nèi)部運(yùn)作的問(wèn)題。但是，忽略了“支撐如此龐大的銷(xiāo)售量的外部消費(fèi)者在哪里”這一核心問(wèn)題。

試想，廣州和深圳確實(shí)已實(shí)現(xiàn)“出行汽車(chē)化”，但是東莞距廣州69公里，距深圳78公里，起碼一個(gè)小時(shí)的路程。MALL作為一個(gè)新鮮事物，在開(kāi)業(yè)伊始肯定可以吸引大量人流。但是，要人們花一個(gè)多小時(shí)的交通成本（還不包括塞車(chē)在內(nèi)），克服市內(nèi)其他購(gòu)物廣場(chǎng)的誘惑，三番五次到一個(gè)次級(jí)城市去購(gòu)物休閑（從廣州和深圳近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到城市空心化的地步），為免就太說(shuō)不過(guò)去了吧！因此，說(shuō)白了，最終成為東莞MALL消費(fèi)者的只是東莞當(dāng)?shù)?50萬(wàn)人（其余五百萬(wàn)是以農(nóng)村人口為主體的低收入外來(lái)人口）！

好了，讓我們?cè)賮?lái)看這樣一個(gè)事實(shí)，據(jù)詳細(xì)分析知道，支撐一個(gè)10萬(wàn)平米的MALL，需要50萬(wàn)人口的購(gòu)買(mǎi)力。東莞MALL面積達(dá)60萬(wàn)平米，需要300萬(wàn)人口的支撐。另外150萬(wàn)人口的購(gòu)買(mǎi)力從何而來(lái)？原有的市內(nèi)商業(yè)中心、商業(yè)區(qū)又會(huì)從MALL手中搶去多少消費(fèi)者？市場(chǎng)的不確定因素仍有許多。

首先是客流量要打問(wèn)號(hào)。廣州市社會(huì)消費(fèi)零售總額比深圳、東莞要多出幾百億元，而占據(jù)廣州消費(fèi)制高點(diǎn)的天河城建筑面積僅16萬(wàn)平方米，日最高客流量是60萬(wàn)人，但是東莞華南MALL建筑規(guī)模相當(dāng)于廣州5個(gè)以上的天河城，那要多少人流、多少消費(fèi)能力才能支撐？有那么多人去東莞萬(wàn)江華南MALL嗎？他們能去多少次？

其次是交通問(wèn)題。西方的MALL是建立在“汽車(chē)經(jīng)濟(jì)”之上的，雖然珠三角經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但離真正的“汽車(chē)經(jīng)濟(jì)”尚有一段距離。雖說(shuō)廣深輕軌計(jì)劃中有一站到華南MALL，全亞洲最大型的東莞公交車(chē)總站就在其附近，未來(lái)也有專(zhuān)線(xiàn)旅游大巴通往華南MALL，但是華南MALL到底有多大吸引力會(huì)讓人坐著輕軌、乘著公交車(chē)去它那兒消費(fèi)呢？有消費(fèi)者就提問(wèn)了，像銅鑼灣、麥當(dāng)勞等世界名店均是全國(guó)連鎖，在廣州或在深圳的消費(fèi)者可以就地消費(fèi)，為何要跑東莞萬(wàn)江鎮(zhèn)呢？無(wú)疑，華南MALL在主題設(shè)計(jì)上必須要有獨(dú)門(mén)絕活，否則很難聚集足夠的客流！

如此看來(lái)，還需另作文章。

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開(kāi)閘“新華南”，大潮涌珠江

珠三角大市場(chǎng)的空白點(diǎn)在哪里？

筆者認(rèn)為，要使項(xiàng)目具有較大的聚集效應(yīng)，項(xiàng)目本身必須具有足夠的魅力。MALL其實(shí)還是以購(gòu)物概念為主。但是，放眼東莞和整個(gè)珠三角，從來(lái)不缺乏零售業(yè)和大型購(gòu)物中心，反而是零售業(yè)和大型購(gòu)物中心的傳統(tǒng)基地。但是，珠三角缺乏休閑娛樂(lè)中心。

這要從廣東文化談起，廣東缺乏名山勝水，自然環(huán)境較差，人文歷史薄弱。所以，廣東人少了吟詩(shī)作畫(huà)的閑情逸致，少了選勝登臨的豪情壯志。剩下能做的事就是專(zhuān)心于吃喝滋補(bǔ)，既不失風(fēng)雅，又利于抵御環(huán)境濕熱對(duì)身體的侵害。本土少了驕傲的東西，就利用地利把海外的東西拿過(guò)來(lái)大力發(fā)揚(yáng)，引得內(nèi)地為此垂涎三尺，以此增加自己的臉面。比如，高爾夫球、通俗歌曲、牛仔褲和VCD，都是被廣東人發(fā)揚(yáng)光大而傳播到全國(guó)的。80年代初開(kāi)始，大批香港影片泛濫內(nèi)地，江湖一片飄香劍雨，其中廣東人不論在影片拍攝、制作、錄像發(fā)行等方面都涌躍參與，扮演了始作俑者的角色。

所謂，天時(shí)地利都不在，只有靠人和。因此，才會(huì)有“三分天注定，七分靠拼命”這樣的歌曲在廣東唱出來(lái)。廣東人越是有錢(qián)，就越是要制造娛樂(lè)時(shí)尚，以此通過(guò)人為的娛樂(lè)來(lái)彌補(bǔ)自然風(fēng)光的不足，以此通過(guò)泡制時(shí)尚來(lái)彌補(bǔ)歷史文化的不足。這有一點(diǎn)自卑心理在作祟。但是即便是“世界之窗”、“錦繡中華”等著名的人造景觀(guān)，也只是停留在觀(guān)光旅游的層面，沒(méi)有深入到休閑體驗(yàn)旅游的層面，并且在時(shí)尚上沒(méi)有影響力。因?yàn)槿狈r(shí)尚休閑娛樂(lè)的中心，因?yàn)槿狈Ω挥绪攘Φ默F(xiàn)代大都市形象，廣東人消費(fèi)中國(guó)，上海人賺錢(qián)中國(guó)；廣東人承接中國(guó)人口，上海人承接世界資本。廣東巨大的生產(chǎn)力、消費(fèi)力急需時(shí)尚休閑娛樂(lè)中心！廣東獨(dú)特的城市魅力、對(duì)外吸引力急需時(shí)尚休閑娛樂(lè)中心！

時(shí)尚休閑娛樂(lè)中心，不僅是廣東歷史發(fā)展的要求，更是現(xiàn)實(shí)消費(fèi)的需求，其市場(chǎng)潛力不可限量！

根據(jù)上述分析，如果把華南MALL按購(gòu)物廣場(chǎng)的升級(jí)版來(lái)打造，我認(rèn)為是必死無(wú)疑。但是，如改成以購(gòu)物為名，以休閑娛樂(lè)為實(shí)，將MALL變成一個(gè)集時(shí)尚購(gòu)物、文藝、旅游、演出、商業(yè)為一體的大型娛樂(lè)休閑中心。以此，在整個(gè)珠三角創(chuàng)造出一個(gè)時(shí)尚娛樂(lè)中心來(lái)，以填補(bǔ)這方面的空白，勢(shì)必造成對(duì)中國(guó)人性消費(fèi)潛力的開(kāi)閘放水，滾滾大潮涌珠江！

具體功能和操作方法如下：

第一，東莞的樟木頭鎮(zhèn)有“小香港”之稱(chēng)，港臺(tái)人較多，整個(gè)東莞地下娛樂(lè)業(yè)十分發(fā)達(dá)，需要有一個(gè)合適的舞臺(tái)來(lái)釋放這種旺盛的娛樂(lè)消費(fèi)力；

第二，以此為基礎(chǔ)，打造一個(gè)全中國(guó)乃至全亞洲的為之矚目的時(shí)尚娛樂(lè)購(gòu)物之都來(lái)，形成一個(gè)超級(jí)旅游品牌，承接香港電影娛樂(lè)業(yè)的過(guò)剩能力，釋放珠三角及江浙難以計(jì)數(shù)的民間資本和消費(fèi)力。廣州的人均GDP是五千美金，這是什么概念呢？按照恩格爾的系數(shù)，廣州、深圳人可以把70％的錢(qián)用在閑暇消費(fèi)上，這肯定是在休閑娛樂(lè)的層面上進(jìn)行。

第三，廣東可以作為整個(gè)中國(guó)的娛樂(lè)大前線(xiàn)，既發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，又填補(bǔ)我們?cè)凇恫邉澙ッ鳌返恼鹿?jié)里提到的中國(guó)旅游市場(chǎng)的巨大空白，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，釋放人性能量。

三亞的房地產(chǎn)火爆了，所有的產(chǎn)權(quán)式酒店賣(mài)的非?；鸨?，最貴賣(mài)到26000元/平米，根本不愁賣(mài)，什么人購(gòu)買(mǎi)?主力是東北人。為什么東北人購(gòu)買(mǎi)，用王志綱的話(huà)來(lái)說(shuō)就是東北人都是狗熊，過(guò)了一個(gè)冬天都發(fā)霉了，一看到春光明媚的三亞，就想購(gòu)買(mǎi)了。這跟我在后來(lái)在云南做房地產(chǎn)策劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)綠化景觀(guān)遠(yuǎn)不如水景湖景更能吸引昆明人一樣，因?yàn)槔ッ魉奶幨乔嗌剑侨彼ㄓ绕湓诘岢匚廴竞螅?。而在麗江我們看到的現(xiàn)象卻是廣東人一進(jìn)古城，看到雪山，狂呼亂跳興奮不已是一個(gè)道理。

這里面有什么道理可以啟發(fā)我們呢？那就是對(duì)于名山勝水、歷史文化富集的地區(qū)的人，對(duì)于現(xiàn)代化的時(shí)尚娛樂(lè)休閑體驗(yàn)也存在先天的需求，可以想像當(dāng)他們來(lái)到我們據(jù)此打造的位于沿海發(fā)達(dá)城市的時(shí)尚MALL中心時(shí)，他們肯定也會(huì)像廣東人看見(jiàn)雪山一樣！

廣東人一邊捆著草一邊餓著牛，廣東人有很多錢(qián)可以消費(fèi)，但是房地產(chǎn)或商業(yè)物業(yè)并沒(méi)有走出狹義的居住層面，還沒(méi)有往休閑旅游度假上轉(zhuǎn)變，還沒(méi)有出現(xiàn)像新天地這樣的方式，新天地也是商業(yè)，更是休閑旅游，其聰明之處在于沒(méi)有大搞海派文化，而是把散落在大上海各地的國(guó)際化元素全部搬到了一個(gè)地方來(lái)，形成了一個(gè)大舞臺(tái)。

如前面所講，珠三角引領(lǐng)了中國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的潮流，中國(guó)許多時(shí)尚消費(fèi)產(chǎn)品都產(chǎn)自廣東。在這方面，廣東從來(lái)都只是一個(gè)“出處”而不是一個(gè)“集處”。但是，出處不如集處。廣東一直以來(lái)沒(méi)有形成一個(gè)集文化、娛樂(lè)、旅游、休閑、餐飲為一體的時(shí)尚大舞臺(tái)，使得食文化、高爾夫、通俗歌曲、現(xiàn)代舞蹈等產(chǎn)品沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一起來(lái)的地方。以廣州為首的廣東省現(xiàn)在正在花大力氣搞什么歷史文化名城，以一日游二日游吸引游客，其實(shí)內(nèi)地人對(duì)廣東的認(rèn)識(shí)除了佛山的黃飛鴻和廣州的黃花崗、黃埔軍校這“三黃”之外，實(shí)在很難再對(duì)別的事物感興趣了。廣東這樣做其實(shí)是在揚(yáng)短避長(zhǎng)，游客來(lái)廣東肯定是來(lái)看內(nèi)地看不到的東西——時(shí)尚、新潮、國(guó)際化，而不是從內(nèi)地泊來(lái)的嶺南文化！

所以，如果我們按上述原則來(lái)打造華南MALL，打造一個(gè)“新華南”，使其成為一個(gè)國(guó)際時(shí)尚兵工廠(chǎng)，吃喝玩樂(lè)耍為一體，加上前面講過(guò)的時(shí)尚制造基地的雄厚實(shí)力，

“新華南”必將在軟硬件設(shè)施上全方位超越上海的新天地！有此一舉，外地人可一次性全方位領(lǐng)略沿海城市與國(guó)際文化交融的全部真諦。這樣做項(xiàng)目就順應(yīng)并推進(jìn)了廣東省打造文化大省的趨勢(shì)，這本身就是一個(gè)時(shí)代發(fā)展的大需求。

第四，以“新華南”為中心，在周?chē)⒏鞣N高檔物業(yè)。因?yàn)轫?xiàng)目成為超級(jí)明星，其周?chē)貎r(jià)必然急劇上升，通過(guò)租售物業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)回報(bào)將十分豐厚。

第五，周?chē)牡禺a(chǎn)項(xiàng)目可適當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)式、度假式等靈活的租售方式，為廣州和深圳的游客提供“5+2”生活方式的渠道和周末留宿的機(jī)會(huì)，不必再花時(shí)間趕回去。這樣做，既為房地產(chǎn)提供了銷(xiāo)售出口，又方便游客，更重要的是，讓這些來(lái)自廣州、深圳甚至全國(guó)各地的游客，在這里逗留兩天以上的機(jī)會(huì)，增加其消費(fèi)的機(jī)會(huì)和頻次，其“周末經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)就顯出來(lái)了，整體效益將會(huì)大大提升！

第六，像上海新天地一樣，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但卻無(wú)心地做了一個(gè)真正的Mall，結(jié)果是滿(mǎn)盤(pán)皆贏(yíng)。因?yàn)樘厥獾臍v史地理原因，上海新天地不可復(fù)制。但“新華南”完全可以反其道而為之，將MALL做成大型娛樂(lè)休閑房地產(chǎn)，意在MALL，實(shí)在新天地。在別人意想不到的地方，用別人意想不到的方式，打造出一個(gè)廣東新天地出來(lái)。這樣做有幾大好處：

一、由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬(wàn)元，把熟地變寶地。其中“翠湖天地”自2002年6月7月銷(xiāo)售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元，還省下了2%的廣告推廣費(fèi)用?！靶氯A南”的升值空間更大，從生地變熟地，從熟地變寶地。

二、讓“新華南”成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在新天地聚會(huì)，通過(guò)層層深化的定位使得廣東新天地成功地穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，在Mall中脫穎而出。

三、有人氣就有財(cái)氣。廣東“新華南”，在中國(guó)最富裕的地區(qū)，用中國(guó)最繁華的方式，聚集中國(guó)最富裕的人群。自然而然吸引國(guó)內(nèi)外大型專(zhuān)業(yè)店和資本集團(tuán)的加盟，以無(wú)法為有法，最終可以使項(xiàng)目重新回到原點(diǎn)，建成一個(gè)空前成功的MALL!當(dāng)然，這次將不再面臨資金鏈和消費(fèi)群的困惑。

四、以此房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，順勢(shì)帶動(dòng)?xùn)|莞周邊地區(qū)的城市化建設(shè)。

五、開(kāi)發(fā)商以廣東“新華南”模式形成全國(guó)乃至世界性的品牌，像上海新天地一樣，一花引來(lái)萬(wàn)花開(kāi)，引發(fā)全中國(guó)的效仿的追捧。以此，為今后發(fā)展商在全國(guó)各地拿好地，做好項(xiàng)目埋下伏筆。

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站在城市看商業(yè)

說(shuō)來(lái)也是巧合，2003年新希望集團(tuán)在昆明南郊拿了近1000畝的土地，要興建占地面積達(dá)60萬(wàn)平米的名為“大商匯”的商城。為此專(zhuān)門(mén)注資成立了大商匯投資開(kāi)發(fā)有限公司，在全市征集商標(biāo)設(shè)計(jì)方案。公司業(yè)務(wù)員牽線(xiàn)搭橋，2004年1月10日，在昆明南市區(qū)一個(gè)名叫淺水灣的樓盤(pán)，與從新希望總部派來(lái)的市場(chǎng)推廣經(jīng)理常鍇、市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)理寧紀(jì)東和市場(chǎng)經(jīng)理賀詩(shī)毅會(huì)見(jiàn)。

在一間SOHO里，年青而精明的常經(jīng)理向我們簡(jiǎn)短介紹了項(xiàng)目的情況：“大商匯是一個(gè)以建材家居為主題的大型物流中心，它是一個(gè)集建材家居廣場(chǎng)、休閑購(gòu)物一條街、生態(tài)旅游和房地產(chǎn)為一體的購(gòu)物公園，未來(lái)即將在全中國(guó)進(jìn)行復(fù)制連鎖。目前即將開(kāi)始的一期工程是建材家居城……”

聽(tīng)完簡(jiǎn)短的介紹后，我即興談了對(duì)項(xiàng)目的看法：“大商匯，其實(shí)就是一個(gè)MALL。只不過(guò)MALL是以零售購(gòu)物為主題，而大商匯是以家居物流為主題。但是，從大商匯集商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體來(lái)看，大商匯其實(shí)是個(gè)MALL的變種?！?

“大商匯，這個(gè)名字有氣魄。但是，美中不足的是，沒(méi)有借得大勢(shì)。當(dāng)今中國(guó)，MALL是一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題，大商匯后面再加上一個(gè)MALL，連起來(lái)念，叫做大商匯MALL，一可以借MALL的勢(shì)，亮明身份，不需要再進(jìn)行解釋?zhuān)阌谛麄鳎欢梢栽谌珖?guó)首創(chuàng)一個(gè)不是以地名，而是以經(jīng)營(yíng)性質(zhì)為名稱(chēng)的名字，讓人眼睛為之一亮。因?yàn)?，以地名命名顯得地域性太強(qiáng)。大商匯MALL的命名好就好在，不受地域約束，而且可以反映出大商匯今后要在全中國(guó)進(jìn)行復(fù)制連鎖的商業(yè)模式?！?

說(shuō)完，常經(jīng)理表示贊同，認(rèn)為這個(gè)主意非常好，有創(chuàng)意，這是他們沒(méi)有想到的?。ê髞?lái)，因?yàn)榭紤]上市運(yùn)作的需要，加之對(duì)項(xiàng)目的深入了解，我重新將大商匯規(guī)劃為一種全新的商業(yè)模式，以區(qū)別于MALL）

開(kāi)場(chǎng)白一炮打響，接著我乘勝出擊：“成都我曾去過(guò)，成都這個(gè)城市與昆明一樣，缺乏可以?xún)扇沼蔚穆糜钨Y源，游客往往停留一天就轉(zhuǎn)往別處。這樣，城市至多扮演一個(gè)旅游中轉(zhuǎn)站而不是旅游目的地的角色。其城市旅游經(jīng)濟(jì)收益就不高，如果能使游客在此多停留一天，其在城市中就有可能釋放數(shù)倍的消費(fèi)能力，城市經(jīng)濟(jì)存量就會(huì)被盤(pán)活。別小看這短短的一天，中轉(zhuǎn)站有可能就此變成目的地。這中間不是量變的問(wèn)題，而是質(zhì)的差別?！?

“從昆明現(xiàn)在的情況來(lái)看，世博園和民族村都屬于走馬觀(guān)花型的產(chǎn)品，不能讓人停留兩天，所以昆明作為旅游中轉(zhuǎn)站的特征就顯得很明顯了。所以，從城市發(fā)展的角度來(lái)思考，昆明在提出打造國(guó)際性商貿(mào)旅游城市的發(fā)展定位后，急需一個(gè)地方來(lái)增加游客和商客的回頭率。大商匯MALL的出現(xiàn)正好可以填補(bǔ)這個(gè)空白。在今后的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，大商匯MALL應(yīng)努力朝這個(gè)方向去努力。因?yàn)?，從?xiàng)目地塊位置來(lái)看，位于未來(lái)昆明城市政治經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，而昆明作為一個(gè)未來(lái)的國(guó)際性都市來(lái)看，缺乏的是規(guī)模化、國(guó)際性的現(xiàn)代休閑娛樂(lè)大型中心。”

“我這里有幾組數(shù)據(jù)可以看出昆明人的消費(fèi)能力：昆明沃爾瑪是全球沃爾瑪分店中銷(xiāo)售額最高的、昆明歐米茄手表的銷(xiāo)量位居全國(guó)第一、昆明百人汽車(chē)擁有率位居全國(guó)第三等等。由此看出，昆明人在時(shí)尚消費(fèi)方面具有巨大的潛力，而昆明也有幾個(gè)功能各異的的時(shí)尚消費(fèi)區(qū)，但缺乏一個(gè)集購(gòu)物、休閑、旅游、時(shí)尚為一體的大型消費(fèi)中心。如果大商匯MALL能將旅游與時(shí)尚消費(fèi)中心功能承擔(dān)起來(lái)，將60萬(wàn)平米的地方打造成一個(gè)消費(fèi)城，以夜間市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主，則將有效改變昆明白天消費(fèi)力旺盛而夜晚缺乏活力的軟肋，從‘昆明天天是春天’，向‘昆明天天是夜市’轉(zhuǎn)移，極大的承接昆明人旺盛的消費(fèi)能力和外地游客的消費(fèi)需求，從而為昆明增加二日游的景觀(guān)。”

“當(dāng)然，如果以華南MALL和上海新天地為范本，就有幾個(gè)重要的動(dòng)作要做。第一步是如何做市場(chǎng)的問(wèn)題。比如，可以通過(guò)大商匯MALL本身的連鎖經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，首次提出‘移動(dòng)休閑購(gòu)物航母’的概念（后來(lái)隨著對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略的深入研究，我又為其創(chuàng)意了更為精彩恰當(dāng)?shù)亩ㄎ桓拍?，策劃?yīng)該是即興咨詢(xún)的升華和系統(tǒng)化!），在建材家居購(gòu)物中心、時(shí)尚消費(fèi)、房地產(chǎn)和旅游等不同產(chǎn)業(yè)之間，需要充分考慮到經(jīng)營(yíng)如何銜接，景觀(guān)如何過(guò)渡，功能如何配合，人流如何引導(dǎo)等問(wèn)題。以‘移動(dòng)休閑購(gòu)物航母’的概念為項(xiàng)目大造聲勢(shì)，這股聲勢(shì)要與昆明打造國(guó)際性商貿(mào)旅游城市和東南亞、南亞國(guó)際大通道的門(mén)戶(hù)的發(fā)展戰(zhàn)略緊緊捆綁在一起，把西部大開(kāi)發(fā)、云南體驗(yàn)旅游經(jīng)濟(jì)和東盟自由貿(mào)易區(qū)三大背景交待清楚，通過(guò)財(cái)經(jīng)媒體和政府渠道及各種媒體進(jìn)行放大，為項(xiàng)目招商打開(kāi)通道。同時(shí)也可以以此為核心完成項(xiàng)目包裝，通過(guò)概念股上市，為項(xiàng)目持續(xù)注入發(fā)展資金，最主要是造成在國(guó)外的影響力。有了這一步，就為下面的步驟做好了鋪墊。”

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從二傳手到主攻手

“第二步就是引進(jìn)國(guó)內(nèi)外時(shí)尚品牌加盟，以之帶旺人氣。這應(yīng)該是至關(guān)重要的一環(huán)，也是很多人都會(huì)玩的一手，但如何玩，玩得好壞，就看各人功力了！我們強(qiáng)調(diào)，在這之前要進(jìn)行一個(gè)動(dòng)作，那就是借昆明市政府這只看得見(jiàn)的手使巧力。

這話(huà)怎么講？昆明作為旅游王國(guó)云南的交通中樞，自身又有一個(gè)世博園巨大的閑置資產(chǎn)需要盤(pán)活和持續(xù)運(yùn)營(yíng)。怎么辦？只有一條路，走會(huì)展經(jīng)濟(jì)的路。因?yàn)?，光靠旅游，昆明頂多是一個(gè)二傳手，有了商貿(mào)也還是二傳手(東盟商貿(mào)機(jī)會(huì)也不過(guò)是把一線(xiàn)邊貿(mào)貨物從傳統(tǒng)的海路改為通過(guò)陸路集散運(yùn)往內(nèi)地和沿海)。

只有發(fā)展會(huì)展業(yè)，才能一舉三得既消化旅游資源的存量，又拉動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)真正走向國(guó)際化，同時(shí)墻外開(kāi)花墻內(nèi)香提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。只有借旅游優(yōu)勢(shì)打造會(huì)展之都，縱深開(kāi)發(fā)云南的旅游資源才能擺上議事日程，才能讓昆明成為西部城市經(jīng)營(yíng)的主攻手和扣球手，掌握決定權(quán)?！?

“昆明現(xiàn)在正積極打造東盟會(huì)議會(huì)展中心和東盟首腦別墅等形象工程，按這個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，東盟各國(guó)與昆明間政府往來(lái)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高峰。將大商匯MALL打造成政府的一個(gè)國(guó)際性樣板工程和昆明繼世博園之后的另一張名片。成為各國(guó)政要參觀(guān)留影的標(biāo)志地，在項(xiàng)目奠基階段就請(qǐng)各國(guó)人士參與，并種植紀(jì)念樹(shù)。表示這是一個(gè)國(guó)際性的項(xiàng)目，它打造的標(biāo)準(zhǔn)不是中國(guó)第一，而是面對(duì)整個(gè)東南亞和南亞的第一。有此一手，不用自己跑出去招商，自然各國(guó)商家紛至沓來(lái)。”

“第三步是如何運(yùn)作項(xiàng)目的問(wèn)題？目前，在中國(guó)城市化浪潮之下出現(xiàn)了一批城市經(jīng)營(yíng)商，他們通常通過(guò)這樣一種模式來(lái)拿地經(jīng)營(yíng)。即遵循政府關(guān)于地塊的產(chǎn)業(yè)帶及城市功能布局的規(guī)劃，然后從扮演一級(jí)開(kāi)發(fā)商的政府手中批地，進(jìn)行平整后兩條腿走路，一是自己扮演一級(jí)半開(kāi)發(fā)商的角色，再將土地批給其他二級(jí)開(kāi)發(fā)商。二是在自建或招募建筑商進(jìn)行施工，在滿(mǎn)足政府城市規(guī)劃要求后，留一片自留地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)沖抵市政工程開(kāi)發(fā)的損失，從而實(shí)現(xiàn)獲利，與政府達(dá)成雙贏(yíng)?！?

“在這一過(guò)程中，政府經(jīng)營(yíng)土地，城市運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)。但這是一個(gè)被動(dòng)的選擇，即政府先有需求，城市運(yùn)營(yíng)商才有機(jī)會(huì)。那么在大商匯MALL這個(gè)項(xiàng)目中，我們是先期付款拿地，至于以后怎么做是開(kāi)發(fā)商自己的事，與政府無(wú)太大關(guān)系。這中間可以做出來(lái)的東西就很多。這是由大商匯MALL自身特點(diǎn)決定的，因?yàn)榇笊虆RMALL未來(lái)是要做成可復(fù)制連鎖的商業(yè)模式，那么這里面可做的文章就大了。大商匯MALL從設(shè)計(jì)開(kāi)始就不是一個(gè)建筑規(guī)劃的問(wèn)題，而是商業(yè)模式設(shè)計(jì)的問(wèn)題，而且這個(gè)商業(yè)模式必須放之四海而皆準(zhǔn)，因?yàn)橹挥衅毡橐饬x才有復(fù)制的價(jià)值，才有復(fù)制的可能性?！?

“比如，中國(guó)城市缺乏的是一種像上海新天地一樣的，集傳統(tǒng)與現(xiàn)代為一體的，一種酷的時(shí)尚，一種大體量的時(shí)尚。在這種時(shí)尚中，未來(lái)中國(guó)最主要的城市消費(fèi)主力---小資們終于找到了一種與夢(mèng)想很接近的休閑空間。所以，大商匯MALL的運(yùn)作，我建議不要局限于建材家居物流中心這樣的概念?！?

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第三種經(jīng)濟(jì)

“大商匯做‘物流中心’這個(gè)概念是好的。好在哪里呢？我認(rèn)為它其實(shí)駕馭了當(dāng)今中國(guó)市場(chǎng)迫切需要的第三種經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。什么是第三種經(jīng)濟(jì)？這要從全球化經(jīng)濟(jì)講起。中國(guó)與西方企業(yè)的競(jìng)和最突出的表現(xiàn)在‘陣地戰(zhàn)’和‘游擊戰(zhàn)’的搏弈當(dāng)中，這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象與政治現(xiàn)象極為相似，這種搏弈充分體現(xiàn)了政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的奧妙，其表現(xiàn)為當(dāng)今中國(guó)的兩種經(jīng)濟(jì)形態(tài)：一種是點(diǎn)狀經(jīng)濟(jì)，這種經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)階段缺乏品牌威力的中國(guó)企業(yè)最熱衷，也是立竿見(jiàn)影、最見(jiàn)成效的一種擴(kuò)張方式。說(shuō)白了就是建立覆蓋全國(guó)的銷(xiāo)售點(diǎn)，通過(guò)渠道經(jīng)營(yíng)來(lái)制勝。比如：娃哈哈、TCL等民族品牌，以農(nóng)村包圍城市，主要不是通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品而是通過(guò)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)來(lái)制勝；第二種是面狀經(jīng)濟(jì)，即通常所說(shuō)的品牌經(jīng)濟(jì)，為國(guó)外企業(yè)所擅長(zhǎng)。通過(guò)品牌運(yùn)作和品牌大面積的輻射能力，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)擴(kuò)張。這是通過(guò)城市來(lái)控制農(nóng)村。中國(guó)企業(yè)與西方企業(yè)的競(jìng)合集中體現(xiàn)在兩種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的交換上，即以點(diǎn)換面，以面換點(diǎn)。以銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)換品牌，以品牌換銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，TCL、格蘭氏無(wú)一不是據(jù)此發(fā)家的?！?

“現(xiàn)在，有一個(gè)歷史性的機(jī)遇到來(lái)了，那就是第三種經(jīng)濟(jì)——線(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)。即物流經(jīng)濟(jì)。這又和歷史上的抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)的景象相似：抗日戰(zhàn)爭(zhēng)進(jìn)入相持階段，中共有農(nóng)村根據(jù)地的網(wǎng)點(diǎn)，日軍有城市堡壘，雙方的對(duì)抗與滅殺如何進(jìn)行？日軍要擊打到八路軍，八路軍要擊打到日軍，必須有人主動(dòng)發(fā)起沖刺縮短雙方的距離。那么怎么縮短雙方之間的距離呢？?jī)牲c(diǎn)之間是一條線(xiàn)。所以，日軍通過(guò)架設(shè)鐵路運(yùn)行裝甲車(chē)來(lái)發(fā)起有效進(jìn)攻，鐵道游擊隊(duì)就是那個(gè)時(shí)候出來(lái)的。而中國(guó)則與盟軍合作開(kāi)辟東南亞國(guó)際大通道來(lái)運(yùn)輸稀缺的軍事物資進(jìn)行對(duì)抗。

于是，新一輪的搏弈開(kāi)始，戰(zhàn)略的焦點(diǎn)從以前的點(diǎn)與面的爭(zhēng)奪，轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略運(yùn)輸線(xiàn)的爭(zhēng)奪。這種現(xiàn)象同樣體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律上。當(dāng)點(diǎn)狀經(jīng)濟(jì)與面狀經(jīng)濟(jì)的交換與合作深入開(kāi)展后，原有的物流體系無(wú)論在規(guī)模、速度、效益和機(jī)制上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上發(fā)展的要求。所以，就需要開(kāi)辟全新的經(jīng)濟(jì)大通道高效連接從點(diǎn)到面之間的距離，這就存在一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)大增長(zhǎng)的空間在里面。大商匯可謂抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，以物流為主題在全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張，更可謂深得要領(lǐng)。同時(shí)，這也是資本市場(chǎng)普遍看好的題材?！?

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中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潘多拉

“但是，大商匯MALL的運(yùn)作，我建議也還是不要僅僅局限于物流中心這樣的概念。為什么？一旦一個(gè)地方成為物流中心、交通樞紐，它本身就會(huì)失去休閑的氣質(zhì)。為什么人們喜歡用‘慢半拍’來(lái)形容生活，就是這個(gè)原因。大商匯MALL應(yīng)打造一種前所未有的購(gòu)物休閑天堂的概念，要按照城市名片的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，當(dāng)然這個(gè)名片可以發(fā)到全國(guó)去?！?

“這就要研究中國(guó)所有城市發(fā)展的規(guī)律了，中國(guó)城市規(guī)劃是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代一個(gè)模子里倒出來(lái)的，傳統(tǒng)的東西破壞得較多，現(xiàn)代的東西又只學(xué)了個(gè)半生不熟。從古代中西方城市發(fā)展歷史來(lái)看，是先有集市，后有城鎮(zhèn)，最后形成城市。城市通常是在水陸交通要道和港口碼頭形成的，這里是貨物運(yùn)輸交易最理想的地方，這說(shuō)明城市的鼻祖是集市。早先的集市是個(gè)水陸會(huì)，三教九流都有，集吃住行游購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w，所以集市聚集最大量的人流、物流和商流成為城市的中心?！?

“發(fā)展到后來(lái)，集市就變成了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，比如菜市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、電器市場(chǎng)。隨著現(xiàn)代工業(yè)革命的發(fā)展，集市也隨著產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)化分工而變得專(zhuān)業(yè)化。集市原有的‘吃住行游購(gòu)?qiáng)省拇箅s燴功能，就只剩下了‘吃’和‘購(gòu)’了。到了這個(gè)階段，集市原有的休閑娛樂(lè)功能就消失了?，F(xiàn)代人為了找回集市帶給城市活力的感覺(jué)，發(fā)明了酒巴一條街、宋明文化一條街等集市的變種，企圖恢復(fù)集市的本色。但是，往往因?yàn)榘菪院鸵?guī)模不夠大而成不了大氣候。”

“只要是在城市中生活過(guò)的人，都會(huì)發(fā)現(xiàn)自己身邊永遠(yuǎn)缺乏一個(gè)可以玩的地方。也就是說(shuō)，這是現(xiàn)代人‘集市情結(jié)’在發(fā)酵了，這個(gè)問(wèn)題很普遍。如果說(shuō)，每個(gè)偉大的城市都有一個(gè)孕育其生命的河流，那么同樣的道理，每個(gè)偉大的城市也都有一個(gè)孕育其生命活力的集市?！?

“千萬(wàn)別小看集市，它是千年來(lái)唯一長(zhǎng)盛不衰的旅游形式和城市核心景觀(guān)!哪怕是到了現(xiàn)代，將集市發(fā)展成為了會(huì)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)于集市而言會(huì)展也只不過(guò)是其重多的子孫之一，但就是這么一個(gè)不起眼的子孫后代，也成為比旅游更具拉動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)形式（會(huì)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用為1：8，而旅游僅為1：4.5），集市經(jīng)濟(jì)的作用之大由此可見(jiàn)一斑!”

“在當(dāng)今中國(guó)，誰(shuí)解決了城市人‘集市情結(jié)’的問(wèn)題，誰(shuí)就掌握了城市經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)。所以，大商匯MALL的開(kāi)發(fā)方向應(yīng)該就是‘時(shí)尚集市’。顧名思義，‘時(shí)尚集市’就是集‘吃住行游購(gòu)?qiáng)省癁橐惑w的城市時(shí)尚休閑空間。這其實(shí)也是MALL的本意，只是人們往往把它往購(gòu)物中心的方向去考慮了。”

“其實(shí)MALL就應(yīng)該是迪斯尼樂(lè)園，就應(yīng)該是嘉年華！大商匯MALL等于‘時(shí)尚集市’！‘時(shí)尚集市’等于城市中國(guó)。‘時(shí)尚集市’就是大商匯MALL所首創(chuàng)和代表的全新商業(yè)模式，將之復(fù)制到全國(guó)，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)業(yè)態(tài)和文化背景，則能放之四海而皆準(zhǔn)。大商匯MALL將不只是一般MALL的概念了，而是具有中國(guó)特色的MALL，更是城市經(jīng)營(yíng)的全新的運(yùn)作模式。并且它抓到了城市經(jīng)營(yíng)的神韻。甚至成為城市發(fā)展的引擎。它將改變城市經(jīng)營(yíng)商被動(dòng)開(kāi)發(fā)的局面為主動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)比前者，市場(chǎng)這只無(wú)形的手將發(fā)揮更大的作用，由于將來(lái)是成熟模式運(yùn)作，它也將大大減少權(quán)力尋租的空間。大商匯MALL可借助這個(gè)模式，在各地?cái)U(kuò)張拿地時(shí)名正言順地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)樵谶@個(gè)模式中，房地產(chǎn)的數(shù)量和檔次是決定性因素。將MALL玩成集市，將集市玩成城市經(jīng)營(yíng)，這是本項(xiàng)目策劃的靈魂所在?！?