引之：(穿插多個(gè)標(biāo)桿案例及20多張練習(xí)表格)

第一節(jié) 案例解析某標(biāo)桿企業(yè)的投資拿地“理念”有哪些？

一、土地的投資流程

二、遵循“合法合規(guī)與資金安全投資“底線”了嗎？

三、投資的五大“方向”是什么？

四、8種常見(jiàn)“拿地模式”是哪些？

五、對(duì)土地項(xiàng)目的創(chuàng)新投資模式有哪些思考？

第二節(jié) 如何利用四個(gè)維度快速研判土地的價(jià)值？

一、土地維度--土地價(jià)值的“表象”與“實(shí)質(zhì)”

1、“看地.......不利因素、法規(guī)手續(xù)、規(guī)劃條件 、施工條件、地質(zhì)災(zāi)害

2、“看地”的目的：.............、施工影響、成本影響、安全影響

3、土地維度--帶N雙眼睛“看清實(shí)質(zhì)”暨案例分享

二、市場(chǎng)維度--三位一體研判土地價(jià)值模型

1、宏觀的角.......期、人

2、微觀的角度：客戶(hù)需求、生命周期、能力意愿

3、微觀角度.......、價(jià)值差異、產(chǎn)品核心、去化難易、單價(jià)總價(jià)等

三、效益維度--靜態(tài)與動(dòng)態(tài)...的合理性

1、靜態(tài)回報(bào)：盈利水平的合理性；2、動(dòng)態(tài)流向：綜合指標(biāo)的合理性

3、成就共享指標(biāo)的合理性；4、年....報(bào)率指標(biāo)的合理性

四、風(fēng)險(xiǎn)維度--控制風(fēng)險(xiǎn)........效益”

1、獲取類(lèi)型--確保獲取：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、直接招拍掛、二級(jí)市場(chǎng)

2、合同：公平合理

小結(jié)：土地價(jià)......續(xù)發(fā)展

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算如何“下手”？

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算表邏輯示意

1、項(xiàng)目投資與財(cái)......明；2、填報(bào)職責(zé)內(nèi)部分工

3、各階段數(shù)據(jù)口徑說(shuō)明

二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè).....指標(biāo)整理

三、項(xiàng)目的全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資涉及的主要稅種

第四節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本測(cè)算如何才能做到合理？

一、招牌掛方式......理測(cè)算（競(jìng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)VS成本逼近法）

1、土地出讓金；2、土地出讓金補(bǔ)交

3、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；  4、土地契稅等

二、收并購(gòu)（二級(jí)......土地成本與稅負(fù)成本的合理控制

1、股權(quán)收購(gòu)方式的稅負(fù)成本；2、資產(chǎn)收入方式的稅負(fù)成本

3、案例解析稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)

第五節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支出測(cè)算如何才能做到合理？

一、建安資金支出計(jì)算表與合理測(cè)算

二、項(xiàng)目的營(yíng)......表與合理測(cè)算

三、融資及利息支出表與合理測(cè)算

四、總投資（資金）及支付計(jì)劃表與合理測(cè)算

五、總貨............理測(cè)算

六、項(xiàng)目成本費(fèi)用（ 不含稅）表與合理測(cè)算

七、增值稅及.......表與合理測(cè)算

八、土地增值稅計(jì)算表與合理測(cè)算

附表一：項(xiàng)目簽約回款標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表二：項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表三：項(xiàng)目土地成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表四：項(xiàng)目工程成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表五：項(xiàng)目融資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如何決策？

一、項(xiàng)目的毛利潤(rùn)........評(píng)價(jià)指標(biāo)的決策依據(jù)

二、自有資金投資回報(bào)率與年投資回報(bào)率指標(biāo)的決策依據(jù)

三、權(quán)益資金投資........報(bào)率指標(biāo)的決策依據(jù)

四、地貨比&自有資金回正時(shí)間指標(biāo)的決策依據(jù) 

五、財(cái)務(wù)內(nèi)部收.......策依據(jù)

六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點(diǎn)）指標(biāo)的決策依據(jù)

第七節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感性與問(wèn)題如何決策？

一、提前每一天，年化自有資金回報(bào)率變化？獎(jiǎng)金變化？

二、土地單價(jià)提高或.......率變化（非線性）百分之多少？

三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤(rùn)率變化（非線性）百分之多少？

四、銷(xiāo)售均價(jià).........（非線性）百分之多少？

五、百畝項(xiàng)目車(chē)位配比降低0.1，利潤(rùn)增加多少萬(wàn)？利潤(rùn)率增加幾個(gè)點(diǎn)？

六、百畝項(xiàng)目主力產(chǎn)品成本........加多少萬(wàn)，利潤(rùn)率增加幾個(gè)個(gè)點(diǎn)？

七、如果項(xiàng)目利潤(rùn)初測(cè)是........%，將通過(guò)何種方式切實(shí)提高項(xiàng)目利潤(rùn)水平？

第八節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的7問(wèn)與3測(cè)試的指標(biāo)如何管控？

一、供需比：當(dāng)?shù)卣鎸?shí)供需現(xiàn)狀、市場(chǎng)存量去化壓力

二、土地規(guī)模：項(xiàng).....指標(biāo)

三、銷(xiāo)售凈利率：銷(xiāo)售凈利率是否符合管控指標(biāo)

四、地段：是否符合管控標(biāo)準(zhǔn)

五、供地量：當(dāng)?shù)啬壳暗墓┑噩F(xiàn)狀和未來(lái)6個(gè)月供地計(jì)劃

六、拆遷量：有......戶(hù)數(shù)明確

七、上漲幅度近一年內(nèi)價(jià)格上漲幅度范圍

八、價(jià)格及去化速度測(cè)試1：市場(chǎng)下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？

九、價(jià)格及.......市場(chǎng)老大？如何做到？

十、價(jià)格及去化速.........周轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流一年轉(zhuǎn)正？

第九節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金年化回報(bào)率糾偏的4大路徑是什么？

一、如何提高凈利率？

二、如.............比？

三、如何提高自有資金杠桿？

四、如何降低自有資金占用時(shí)間？

小總思考：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化？還是年化自有資金年化回報(bào)？

總結(jié)：