商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)曾經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的寵兒，憑借著大型商業(yè)綜合體的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成有效配套，統(tǒng)一規(guī)劃，有機(jī)的將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、業(yè)主、消費(fèi)者連城了最有效的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在這個(gè)生態(tài)圈內(nèi)通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)讓房地產(chǎn)瞬間具備了高額的回報(bào)空間。

資金可以迅速回籠，利潤(rùn)卻不斷翻倍，這讓起步雖慢卻匯報(bào)豐厚的商業(yè)地產(chǎn)成為大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的明星。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的高升，抬高了周?chē)≌禺a(chǎn)的價(jià)格。各地政府更是以此作為打造新城市中心，提升城市配套服務(wù)水平的有效工具，樂(lè)此不疲的配合房地產(chǎn)商的行動(dòng)。

但是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，這一切都在改變，當(dāng)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)變得簡(jiǎn)單快捷，商業(yè)地產(chǎn)的危險(xiǎn)已然來(lái)臨，客流量不斷下降的問(wèn)題在各地的商業(yè)地產(chǎn)都有體現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善關(guān)門(mén)倒閉的案例日漸增多，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策時(shí)有調(diào)整。日前，工商銀行上調(diào)個(gè)人商業(yè)住房貸款的首付比例，也被解讀為金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)提前感知到商業(yè)地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

近日，北京海淀區(qū)海龍電子城幾個(gè)大門(mén)外都張貼著一則《通知》。《通知》稱，為積極響應(yīng)國(guó)家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的號(hào)召，加快中關(guān)村西區(qū)電子賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造海龍大廈“智能硬件創(chuàng)新中心”。海龍電子城將停止?fàn)I業(yè)。7月7日，有17年經(jīng)營(yíng)歷史的中關(guān)村海龍電子城正式停止對(duì)外營(yíng)業(yè)。近幾年來(lái)，百貨商場(chǎng)關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。萬(wàn)達(dá)、百盛、天虹等國(guó)內(nèi)主要的百貨公司，都宣布了關(guān)閉旗下部分虧損門(mén)店。2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最為突出的八大現(xiàn)象，其中排在第一和第二的均是關(guān)于商場(chǎng)關(guān)店現(xiàn)象，分別是“主力店上演關(guān)店潮”和“奢侈品關(guān)店降價(jià)求生”。

關(guān)店夢(mèng)魘也在持續(xù)籠罩著華堂商場(chǎng)，華堂商場(chǎng)大興店已于7月1日閉店，結(jié)束這家11年老店后華堂商場(chǎng)在京門(mén)店數(shù)量將僅剩4家。未跟進(jìn)市場(chǎng)做出改變，讓北京華堂商場(chǎng)在2008年之后的經(jīng)營(yíng)里飽受業(yè)績(jī)下行之苦，近兩年北京區(qū)域不斷釋放負(fù)面信號(hào)。惟一有上行走勢(shì)的華堂商場(chǎng)食品館也可能因所在物業(yè)易主面臨變數(shù)。

《2016年第一季度百貨上市公司營(yíng)收排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度45家百貨上市企業(yè)營(yíng)收達(dá)1007.89億元；凈利潤(rùn)達(dá)29.81億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，45家企業(yè)中有38家企業(yè)營(yíng)收出現(xiàn)下滑，占84.4%。其中，津勸業(yè)營(yíng)收下滑最為嚴(yán)重，下降39.21%。秋林集團(tuán)增幅最大，為65.78%。在營(yíng)收排行前十的企業(yè)中，歐亞集團(tuán)是唯一個(gè)營(yíng)收增長(zhǎng)的企業(yè)，但增幅較低，為3.13%。

而在凈利潤(rùn)方面，百聯(lián)股份2016第一季度以4.06億元位居榜單首位，但其凈利潤(rùn)較上年相比，下滑五成。重慶百貨、鄂武商A分別為3.19億元、2.56億元位列凈利排行的第二、三位。雖然，百聯(lián)股份的營(yíng)收、凈利潤(rùn)均位于榜單首位，但其營(yíng)收和凈利潤(rùn)較上年均有所下降，這也預(yù)示百貨業(yè)依舊難過(guò)業(yè)績(jī)下滑的困境。

另外，在統(tǒng)計(jì)的45家企業(yè)中，有34家企業(yè)出現(xiàn)凈利下降，占76%以上。其中，新疆友好集團(tuán)跌幅最大，為94.94%。與之形成鮮明對(duì)比的是，昆百大A營(yíng)收雖然下降7%，但其凈利潤(rùn)卻增長(zhǎng)了5倍多。在凈利潤(rùn)排行前十的企業(yè)中，只有小商品城、天虹商場(chǎng)、秋林集團(tuán)三家企業(yè)出現(xiàn)凈利增長(zhǎng)，且增幅較大。面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)沖擊及實(shí)體店租金，人員承壓，傳統(tǒng)百貨行業(yè)仍在艱難中前行。

統(tǒng)百貨不僅面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速、渠道競(jìng)爭(zhēng)加劇、零售模式變革、經(jīng)營(yíng)成本上漲等問(wèn)題，現(xiàn)有商場(chǎng)的硬件條件和經(jīng)營(yíng)模式也在一定程度上制約了百貨在新的商業(yè)環(huán)境下的進(jìn)一步發(fā)展。

不得不承認(rèn)，傳統(tǒng)百貨業(yè)正經(jīng)歷著“寒冬”時(shí)期。其實(shí)，早在2012年，就有報(bào)告稱，傳統(tǒng)商場(chǎng)內(nèi)人流量開(kāi)始了負(fù)增長(zhǎng)，成為相對(duì)不被看好的產(chǎn)業(yè)。中國(guó)零售業(yè)似乎已進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折的發(fā)展時(shí)期，面臨著多重壓力、多方?jīng)_擊。

這些現(xiàn)象不僅發(fā)生在三四線城市，在一線城市也很常見(jiàn)。上?；春Ｂ返睦吓苽鹘y(tǒng)百貨商店“太平洋百貨“也同樣不能幸免。太平洋百貨平日里一層顧客不超過(guò)10人。太平洋百貨方面表示，正在不斷借鑒購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，積極轉(zhuǎn)型自救，通過(guò)增設(shè)餐飲區(qū)域，提高餐飲比例，或引入兒童教育及娛樂(lè)等商戶來(lái)聚集人氣。上海百貨業(yè)近年一直擺脫不了衰落的命運(yùn)。僅淮海路商業(yè)街就經(jīng)歷了多家知名百貨商場(chǎng)的歇業(yè)或調(diào)整，包括二百永新、華亭伊勢(shì)丹、連卡佛、第一百貨淮海店等。

像這些傳統(tǒng)百貨商店是大量倒閉商場(chǎng)的一個(gè)縮影。市場(chǎng)對(duì)于商場(chǎng)關(guān)店現(xiàn)象早已見(jiàn)怪不怪。大家多把造成這一現(xiàn)象的主要原因歸結(jié)為“宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱”、“電商沖擊”等。但事實(shí)上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫(kù)存高企、去化周期長(zhǎng)、泡沫更大是顯而易見(jiàn)的。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2015年全國(guó)住宅、辦公樓和商業(yè)用房這三類(lèi)物業(yè)的待售面積（即庫(kù)存）分別為45248萬(wàn)平方米、3276萬(wàn)平方米、14664萬(wàn)平方米，根據(jù)過(guò)去5年的銷(xiāo)售測(cè)算，這三類(lèi)物業(yè)的去化周期分別為21個(gè)月、46.5個(gè)月、54.3個(gè)月。也就是說(shuō)，辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。

在庫(kù)存高企的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在去年全國(guó)30個(gè)大中城市中，有近1300萬(wàn)平方米零售項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)今年有1800萬(wàn)平方米的零售物業(yè)開(kāi)業(yè)，同比增長(zhǎng)38.5%。

值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管資源以及商業(yè)氛圍遠(yuǎn)比不上一線城市，但是，但是商業(yè)項(xiàng)目的供給同樣充裕。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年的新落成零售項(xiàng)目中超過(guò)七成在二線城市。大多數(shù)二線城市整體空置率在15%以上，另外部分地區(qū)雖然空置率不高，但是租金也很低。

所以，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，尤其是一些專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。從區(qū)域上看，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)更嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)更大。類(lèi)似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉(cāng)等，此類(lèi)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏多。

目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體困難，業(yè)界普遍把問(wèn)題歸結(jié)于電商，應(yīng)對(duì)總體也處于被動(dòng)式，被電商左右，只是在“互聯(lián)網(wǎng)+”上做文章?，F(xiàn)在覺(jué)醒過(guò)來(lái)之后，業(yè)界開(kāi)始找到了新的方向，以商業(yè)為主導(dǎo)而不是互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，積極向“商業(yè)+”方向探索。

現(xiàn)在去商場(chǎng)，都會(huì)出現(xiàn)這樣的局面：逛的人多，買(mǎi)的人少；這種情況算是好一點(diǎn)的，至少有人氣，然而更多的是出現(xiàn)營(yíng)業(yè)員比顧客多的“窘態(tài)”。同時(shí)，百貨商店還不得不面臨人工、租金成本的大幅攀升，經(jīng)營(yíng)壓力可想而知，轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)體成為不少百貨公司的轉(zhuǎn)型方向。

這種集合購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等多種功能于一體的商業(yè)形態(tài)，其主要特色就是購(gòu)物功能的縮小，而娛樂(lè)休閑等體驗(yàn)性服務(wù)功能占據(jù)大量經(jīng)營(yíng)面積，在消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生巨大改變后，購(gòu)物中心正好滿足消費(fèi)者“一站式”需求。

另外，宏皓教授建議，后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)要不斷創(chuàng)新，加入類(lèi)似3D、VR等新元素，和商業(yè)及零售業(yè)務(wù)進(jìn)行結(jié)合，從而增強(qiáng)體驗(yàn)感和產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)可程度。這是盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)資源的重要渠道。不過(guò)，現(xiàn)在看來(lái)，這些都并不是解決目前商業(yè)地產(chǎn)所處困境的根本之道，泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。

而地方政府也應(yīng)減緩?fù)频貨_動(dòng),提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè),盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合,將有利于商業(yè)的健康發(fā)展。從長(zhǎng)期及可持續(xù)的角度來(lái)講,地方政府也定將從中獲益。

宏皓教授表示，政府應(yīng)嚴(yán)控城市開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度,對(duì)新增建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行“硬約束”。更多從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu),進(jìn)一步結(jié)合國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規(guī)模等因素,進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè),適時(shí)控制其速度、節(jié)奏,防止商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”、“過(guò)度超前”?？茖W(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素,合理把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏,實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

宏皓教授是中國(guó)目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專家。是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。針對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)的困境，宏皓教授曾多次進(jìn)行調(diào)研，也為房地產(chǎn)商提出多項(xiàng)可行的實(shí)施方案。宏皓教授曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。