中國(guó)房地產(chǎn)分析預(yù)測(cè)報(bào)告

蔣健才

摘要：根據(jù)蔣氏平衡分析法，陽(yáng)極則陰，陰極則陽(yáng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近七年的暴漲勢(shì)頭，將在未來(lái)一年逐步增長(zhǎng)到一個(gè)陽(yáng)極點(diǎn)，陽(yáng)極則陰，在此之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)逐步衰退階段，其逐步下跌時(shí)間將不少于5年。

關(guān)鍵字：蔣氏平衡分析   房地產(chǎn)   

我們都知道，家是中國(guó)人的根，所謂落葉歸根。而有家就要有房子！什么是獨(dú)立成家？就是你必須要有自己的一套房子，這似乎已經(jīng)成為一個(gè)標(biāo)志性的象征！否則，便永遠(yuǎn)算不得獨(dú)立成家，依舊是托庇于父母。這是一個(gè)奇怪的觀念，但這個(gè)觀念卻被所有人認(rèn)同，也就是理所當(dāng)然。正因如此，房地產(chǎn)業(yè)一直走火，需求，房?jī)r(jià)一直居高不下。

首先，2006年以前，自2001年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形式，房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積快速擴(kuò)大！這與人們思想觀念的轉(zhuǎn)型，以前是大家庭思想，講究四世同堂，這也正是中國(guó)傳統(tǒng)家庭的思想觀念。但隨著西方文化的不斷滲透和普及，受西方文化的沖擊，從大家庭觀念向著家庭小型化思想觀念轉(zhuǎn)變，上演了一段時(shí)間轟轟烈烈的“分家熱”，這無(wú)疑從根本上帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)不斷發(fā)展，商業(yè)用房增多，旅游景點(diǎn)建設(shè)等，這都極大拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)需。

而從2006年以來(lái)，到2008年，奧運(yùn)會(huì)的舉辦，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，綠化帶周圍住房建設(shè)等，都極大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)幾乎出現(xiàn)泡沫式的增長(zhǎng)，國(guó)家宏觀調(diào)控，放地產(chǎn)貸款政策改革，這都影響到了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而股市下跌，不景氣，也使得房地產(chǎn)融資較為困難，2008年房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了短暫的下滑階段，但依據(jù)蔣氏平衡分析法，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還尚未到達(dá)它的陽(yáng)極點(diǎn)，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，城市化的不斷普及，這無(wú)疑為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了條件，而在城市化進(jìn)程中，拆遷安置房更是進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)行業(yè)的需求，在短暫的下滑之后，其增長(zhǎng)勢(shì)頭依然不可逆轉(zhuǎn)。

在2009年之后，一直至今，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合國(guó)力增強(qiáng)，西部大開(kāi)發(fā)，城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)大，意味著城鎮(zhèn)居民大幅提高，而住房需要也越來(lái)越大，這無(wú)疑是房地產(chǎn)業(yè)的一塊大蛋糕，而加入wto之后的影響漸漸凸顯，大量外商的入駐，使得商業(yè)用房急劇增加，而外商資金，技術(shù)等因素入駐房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)急劇膨脹！國(guó)內(nèi)人民收入水平提高，這樣就使得原本無(wú)力購(gòu)買持觀望態(tài)度的潛在消費(fèi)者成為了消費(fèi)者，房貸政策出臺(tái)，住房公基金的設(shè)立，這都大大提高了人民群眾的購(gòu)房能力。而隨著需求不斷上漲，房?jī)r(jià)逐步上升，絲毫沒(méi)有回落勢(shì)頭，就使得原本持幣觀望的民主加入了購(gòu)買行列。房地產(chǎn)業(yè)炙手可熱！

根據(jù)蔣氏平衡分析理論，陰極則陽(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2004年以前的陰極點(diǎn)快速向陽(yáng)極點(diǎn)邁進(jìn)，而根據(jù)蔣氏平衡平衡分析法，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)分析，逐步了近七年之久的房地產(chǎn)熱有望在下一年達(dá)到一個(gè)陽(yáng)極點(diǎn)！之后，將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的回落期。

隨著城市化比率不斷提高，中央政府必然將保護(hù)耕地等功能用地，而縮減住宅用地，從年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)老年人口不斷加大，而作為房地產(chǎn)的主力購(gòu)買中青年也將隨之穩(wěn)定并回落，需求將會(huì)減小。而隨著建設(shè)環(huán)保和諧社會(huì)，政府部門必然會(huì)加大環(huán)保力度，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本將會(huì)進(jìn)一步上升，而使得中低收入的購(gòu)買者無(wú)力購(gòu)買，需求進(jìn)一步減小。而不斷增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)也是社會(huì)動(dòng)蕩的一個(gè)誘因，國(guó)家必然采取宏觀調(diào)控手段抑制房?jī)r(jià)！從上看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將在未來(lái)一年的繼續(xù)上升后，達(dá)到它自身的陽(yáng)極點(diǎn)，其后，根據(jù)蔣氏平衡分析法，陽(yáng)極則陰，進(jìn)入回落期。

綜合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，我們可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為如下幾個(gè)階段：

一：底部盤整逐步向上階段（---2006），期間中國(guó)傳統(tǒng)思想轉(zhuǎn)型，住宅用房需求增大，商業(yè)發(fā)展，商業(yè)用房加大，旅游景點(diǎn)的不斷建設(shè)等，都推動(dòng)了放地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)初露頭角，根據(jù)蔣氏平衡分析法，這一個(gè)時(shí)期處于陰極則陽(yáng)階段。

二：加速上揚(yáng)階段（2006---2008），期間奧運(yùn)會(huì)舉辦，極大帶動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而城市化進(jìn)程不斷加大，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不斷加快，而房?jī)r(jià)也在不斷上揚(yáng)，雖然因?yàn)楹暧^調(diào)控出現(xiàn)短暫的下滑期，但上升趨勢(shì)依然不可逆轉(zhuǎn)！

三：暴漲階段（2009---2011），期間西部大開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)化擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民人口急劇擴(kuò)大，加入wto后的影響漸漸顯現(xiàn)，外商入駐，商業(yè)用房極大增加，外商資金，新技術(shù)等因素注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)不斷暴漲的階段。

四：逐步下跌階段（2012下半年之后），根據(jù)蔣氏平衡分析法，陰極則陽(yáng)，陽(yáng)極則陰，經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入它的陽(yáng)極點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2012年下半年，將見(jiàn)頂，之后進(jìn)入一個(gè)逐步回落的過(guò)程，首先中國(guó)老年人口不斷增加，作為住宅用房的中青年將購(gòu)房人數(shù)將減少，而隨著環(huán)保力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。不斷暴漲的房?jī)r(jià)將是國(guó)家社會(huì)安定的潛在威脅，國(guó)家必然采取宏觀調(diào)控手段抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)等，這些都將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)逐步回落的過(guò)程，這也正符合蔣氏平衡分析法陽(yáng)極則陰的論斷！即在www.jiangsph.com的分析預(yù)測(cè)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)自2004年以來(lái)的暴漲階段，將于2012年下半年見(jiàn)頂，并進(jìn)入一個(gè)逐步下跌的階段，持續(xù)時(shí)間將不少于5年！

作者介紹:蔣健才老師曾先后擔(dān)任廣東精信咨詢有限公司，福金股票接受系統(tǒng)證券分析師，銷售經(jīng)理。廣州致富股票分析科技有限公司，廣州珠江圖文總經(jīng)理，法人。北京東方億融財(cái)經(jīng)信息咨詢有限公司，證券講師，華南大區(qū)經(jīng)理。廣州博信投資咨詢有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)。廣東新量子投資管理公司市場(chǎng)總監(jiān)。一直從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，證券營(yíng)銷，證券投資分析，投資理財(cái)?shù)取?/SPAN>

多次受邀作為香港，內(nèi)地聯(lián)合舉辦的大型金融分析論壇的主講嘉賓之一。在深厚的金融理論基礎(chǔ)上，潛心二十年，終于在中醫(yī)陰陽(yáng)平衡理論的基礎(chǔ)上，成功獨(dú)創(chuàng)蔣氏平衡分析法，并以其準(zhǔn)確的未來(lái)預(yù)測(cè)性，普遍的適用性，一針見(jiàn)血的指出企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，以達(dá)到企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)遇大發(fā)展的目的。