房地產(chǎn)融資可謂是“華山還有一條路：境外銀行?！?014年8月30、31日兩天，在為“北大房地產(chǎn)總裁班”講學(xué)時(shí)，筆者曾這樣說(shuō)。筆者給與課房地產(chǎn)企業(yè)家們特別介紹了外資銀行信用文化、審批流程等融資特點(diǎn)，著重強(qiáng)調(diào)外資銀行對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)貸款關(guān)注點(diǎn)，并以案例講解境外融資進(jìn)入及退出的技巧和途徑，鼓勵(lì)有實(shí)力房企面向境外銀行融資?！敖衲晡覈?guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從境外銀行貸款59億美元，同比增長(zhǎng)39%。境外銀行融資，已成當(dāng)前大中房企擺脫資金困局的華山新路。

    15家銀行半年輸血地產(chǎn)2280億

    據(jù)中國(guó)資本策劃研究院（CCP）了解，除中行外，今年上半年，國(guó)內(nèi)15家A股上市銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款中，房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)3 .01萬(wàn)億元。而在去年底，這一數(shù)字約為2 .78萬(wàn)億元，半年時(shí)間增加了2280億元左右，而去年同期增額為1180億元，這表明今年新增規(guī)模接近去年同期的兩倍，多數(shù)銀行加大貸款投放力度。

    經(jīng)過(guò)去年樓市的調(diào)整后，今年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，不少地區(qū)傳出開(kāi)發(fā)商“跑路”的消息，部分銀行開(kāi)發(fā)貸規(guī)模都有所壓縮。其中，工行上半年開(kāi)發(fā)貸余額5162億元，比去年底減少約2.4億元；交行和華夏銀行分別為1974億元、743億元，比去年底減少39億元、24億元。三家銀行合計(jì)減少65.4億元。

    但與去年同期相比，今年上半年，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸仍現(xiàn)突進(jìn)之勢(shì)。今年上半年，在上述15家上市銀行中，開(kāi)發(fā)貸新增規(guī)模以農(nóng)行為最多，其貸款余額為5895億元，比去年底增加564億元，同比多增154億元，在貸款中的占比則從去年底的11.3%上升至11.7%，上升0 .4個(gè)百分點(diǎn)。此外，建行新增規(guī)模雖然略小，但也達(dá)到了212億元。

    但是對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)銀行的輸血仍是‘杯水車(chē)薪’。因此在宏觀調(diào)控的大背景下，對(duì)資金極其敏感的大中型房地產(chǎn)業(yè)不得不開(kāi)拓多元化的融資渠道，而謀求境外銀行融資即是地產(chǎn)商可以努力的方向。

    事實(shí)上，國(guó)內(nèi)房企除了國(guó)內(nèi)銀行借款外，信托、海外融資、各類(lèi)房地產(chǎn)基金都成為補(bǔ)充融資的主要渠道，只是融資力度與融資數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。龍頭房企萬(wàn)科曾于2013年11-12月，就兩度海外低息發(fā)債合計(jì)近17億元。而包括萬(wàn)科、綠城、恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、方興等共有超過(guò)20家房企紛紛發(fā)債融資。截至去年11月，房企海外融資總額(包括貸款)累計(jì)已突破529.1億美元，約3228億元人民幣，同比2012年翻了5倍，其中房企的票據(jù)跟債券融資就達(dá)到了367.5億美元，合計(jì)人民幣2241億元。

    國(guó)外銀行等商業(yè)貸款方興未艾

    國(guó)際商業(yè)貸款是對(duì)在國(guó)際金融市場(chǎng)上以借貸方式籌集的各種資金的總稱(chēng)。它包括了除國(guó)際金融組織和外國(guó)政府貸款以外的其他國(guó)外貸款。國(guó)外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款是一國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)向國(guó)外的商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)以借貸方式籌措資金的方式。貸款分為短期（一年以下）和中長(zhǎng)期（一年以上）貸款兩種。

    對(duì)于國(guó)外銀行等資金提供者來(lái)說(shuō)，他們首先關(guān)注的是風(fēng)險(xiǎn)與透明度問(wèn)題。而國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是民營(yíng)企業(yè)，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控股結(jié)構(gòu)缺乏上市公司的透明度，盡管有信譽(yù)，但是財(cái)務(wù)不公開(kāi)、不透明，管理模式也大都是家族管理模式，因此一般較難獲得境外銀行的青睞，這或許也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)較難獲取外資銀行貸款的瓶頸之一。

    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要想從外資銀行獲得貸款，必須忍受很多特別的程序（見(jiàn)附件）。比如花旗銀行，就有非常周密的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，會(huì)不斷地對(duì)信貸進(jìn)行測(cè)試和調(diào)整。而且外資銀行會(huì)特別看重企業(yè)現(xiàn)金流，看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長(zhǎng)。中國(guó)企業(yè)往往成長(zhǎng)得特別快，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，快而穩(wěn)健才是最重要的，如果企業(yè)發(fā)展快，但是不夠穩(wěn)健的話，外資銀行也不敢支持。

    附件：國(guó)外商業(yè)銀行貸款操作流程

  

     從行業(yè)為王到公司為王

    據(jù)CCP了解，截至今年8月27日，包括“招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)”四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的近百家上市房企已經(jīng)曬出了中期“成績(jī)單”， 上市房企財(cái)務(wù)狀況輪廓也已基本清晰。98家上市房企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。

    但行業(yè)增收不增利。今年中期，上市房企實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額和歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)卻并沒(méi)有同步增長(zhǎng)。其中，98家上市房企實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額基本不變，從 去年上半年的403.42億元微增至403.44億元；而實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額卻從去年同期的265.42億元下降至今年中期的259.03億元，減少了 6.39億元，降幅為2.4%。

    與此同時(shí)，98家上市房企整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流情況呈進(jìn)一步惡化態(tài)勢(shì)。上述98家上市房企整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。

    這說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)就能賺錢(qián)的時(shí)代，今后將進(jìn)入到居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)要適應(yīng)新常態(tài)。

    客觀上，我國(guó)房地產(chǎn)的確已進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期，經(jīng)過(guò)短期調(diào)整后，市場(chǎng)會(huì)降溫，回歸理性的常態(tài)。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降，商品房和住宅的新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額就已出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

    整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已是由夏入秋，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率下降毋庸置疑，宏觀的融資難度在加大，資金的壓力，特別是小開(kāi)發(fā)商的資金壓力越來(lái)越大，后幾年資金會(huì)偏緊，利率也會(huì)偏高。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇上，現(xiàn)在應(yīng)該以現(xiàn)金流和回報(bào)為中心，要從行業(yè)為王到公司為王。

    總之房地產(chǎn)企業(yè)要重塑資金鏈條，依托自身資源和特點(diǎn)，擺脫過(guò)去對(duì)于銀行貸款的單一依賴(lài)，在大環(huán)境和宏觀調(diào)控下求生存、謀發(fā)展。小規(guī)模企業(yè)要避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，走兼并之路；中等規(guī)模企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新企業(yè)個(gè)性，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)能力；大規(guī)模企業(yè)要整合企業(yè)實(shí)力，接納各方資金，包括降低資金需求、通過(guò)業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、資本市場(chǎng)融資、國(guó)企資產(chǎn)重組、聯(lián)姻海外資本、搭建境外銀行的融資華山新道。